Неизменные вводные
Прежде чем начинать разбор, сразу отметим, что жилая недвижимость в Крыму всегда была в цене, и по сей день квадратный метр здесь стоит дороже, чем во многих регионах России. Причин несколько. Первая — очевидная привлекательность Крыма. Здесь и море тёплое, и климат комфортный, и виды красивые. Для застройщиков это — золотая жила, ведь при продаже недвижимости именно на этих преимуществах делается основной акцент. Потенциальным покупателям предлагают не просто жильё, а жильё с изумительным видом, недалеко от моря. И за это приходится доплачивать, пишет издание «Крымская правда».

Вторая причина кроется в высокой себестоимости строительства. Стройматериалы нередко приходится доставлять с материка, а за отсутствием моста такая транспортировка может обходиться наиболее дорого и в конечном счёте оплачивать её приходится покупателям.

Третьим фактором, влияющим на цены, можно назвать неразвитость самого рынка. Крупные строительные компании с материка заходить в Крым не спешат, опасаясь попасть под действие западных санкций. Что до местных застройщиков, то их не так много, чтобы создать благоприятные для развития отрасли условия.

Что с рынком?
Что до ситуации на крымском рынке недвижимости, то за минувший год она не сильно изменилась. Ощутимых колебаний в ценах эксперты не отметили.
- Однокомнатная квартира как стоила 35 тысяч долларов, так и стоит. Цены укрепились, — уверил нас директор по развитию риэлторской компании «Парад недвижимости» Дмитрий Майоров. — Одна из тенденций — переход капитала в новое жильё. У населения появились наличные средства, какие нужно куда-то вложить. Кто-то несёт их в банк, а кто-то вкладывает в жилую недвижимость на стадии строительства, для последующей перепродажи. Сейчас фактически всё, что продаётся после сдачи дома, продаётся уже из вторых рук.

Увеличение интереса к квартирам в новостройках отмечает и директор компании «Гарант недвижимость» Сергей Мушкин. Несмотря на то, что, по его опыту, большим спросом в прошлом году пользовалось жильё вторичного рынка, как факт можно констатировать и увеличение спроса на жильё в строящихся домах. При этом характерно, что интерес к новостроям растёт преимущественно у местного населения. Россиянам, приезжающим из других регионов страны, первичный рынок малоинтересен, по той причине, что цены в этом сегменте ещё не выравнялись с материковыми.
- Крымская недвижимость стоит недёшево. Если сравнивать аналогичные квартиры в Ялте и Сочи, то у нас дороже. Если сравнивать Симферополь с Краснодаром, то там дешевле. Если брать Севастополь и Московскую область, её районы приближённые к МКАДу, то там опять дешевле, — констатирует эксперт.

И это при том, что за последние два года стоимость жилья в Крыму ощутимо снизилась. Продавцам, ожидавшим наплыва богатых россиян, желающих бездумно скупать всё подряд, пришлось избавиться от своих иллюзий и опустить явно завышенные цены.

Провал в ценах отметил и директор одного из крупнейших агентств недвижимости Южного берега Крыма Эдуард Петров. По его данным, стоимость ряда объектов упала на 30, а в некоторых случаях и на 50%.
- Если говорить о ЮБК, то активность на этом рынке в прошлом году была очень слабой. Цены провалились. Если раньше квадратный метр в новострое премиум-класса стоил около двух, двух с половиной тысяч долларов, то в прошлом году он мог продаваться уже и за полторы тысячи. На вторичном рынке также наблюдался спад цен, — сообщил нам эксперт, объяснив такую тенденцию снижением покупательской способности населения.

Что покупают?
Продолжая изучать южнобережный рынок недвижимости, отметим, что по наблюдениям наших экспертов, наибольшим спросом там пользовались либо небольшие квартиры, от 25 до 40 квадратных метров в новостройках, либо (гораздо реже) элитное жильё площадью от 100 квадратных метров. Квартиры среднего класса оказались невостребованными у покупателей.

При этом в отличие от Симферополя, где квартиры зачастую скупались на этапе строительства для последующей перепродажи, покупатели южнобережной недвижимости приобретали жильё для себя.

В других регионах Крыма спрос на одно- и двухкомнатные квартиры в новостройках также наиболее велик.
- Такие объекты в явном дефиците. Так что сколько бы таких квартир застройщики ни построили, в ближайшее время дешёвыми они не станут. Как только информация о будущем строительстве появляется на рынке, туда сразу устремляется частный капитал, — объяснил нам Дмитрий Майоров.

Схожее мнение выразил и наш эксперт из компании «Гарант недвижимость». По данным Сергея Мушкина, если брать квартиру в новострое на стадии «котлована», то каждый квадратный метр обойдётся примерно в 50 тысяч рублей. На стадии завершения строительства его цена вырастет до 65 тысяч рублей.

Что до рынка вторичной недвижимости, то здесь наибольшим спросом также пользовались одно- и двухкомнатные квартиры с относительно недорогим ремонтом. За квадратный метр такого жилья в прошлом году просили в среднем около 70 тысяч рублей. Правда, в зависимости от месторасположения дома и его состояния цена эта могла ощутимо варьироваться.

Реже всего, по мнению экспертов, покупатели интересовались квартирами в «хрущёвках» и «трёшками» в старых панельных домах.
- Трёхкомнатные квартиры на 9-х этажах большинству клиентов неинтересны. Их покупают либо многодетные семьи в кредит, либо не покупают вообще, по той причине, что они наиболее проблемны. Люди стали более требовательны к жилью, — объяснил нам Дмитрий Майоров. — «Хрущёвки», разумеется, всё равно покупают, однако желающих с каждым годом становится всё меньше.

Чего ожидать?
Прогнозына краткосрочную перспективу пока не очень оптимистичны. Все опрошенные эксперты сошлись во мнении, что в грядущем году каких либо серьёзных изменений или потрясений на крымском рынке недвижимости не предвидится.
- На мой взгляд, в ближайшие годы ничего кардинально не поменяется. 2016 и 2015 годы не имели вспышек роста, и данный год, скорее всего, будет таким же. Сейчас ведётся достаточно много строек, так что не исключено, что к 2019 году в эксплуатацию будет введено столько объектов, что цены на квартиры в первичном сегменте могут снизиться до уровня Краснодара, — предположил директор по развитию риэлторской компании «Парад недвижимости».

Расшевелить рынок, по мнению экспертов, могут изменения геополитического масштаба. Скажем, серьёзный приток инвестиций в строительную отрасль и появление на крымском рынке крупных российских застройщиков может обеспечить отмена санкционного режима.

С большой долей вероятности отразится на стоимости недвижимости и ввод в эксплуатацию моста через Керченский пролив, который, с одной стороны, позволит снизить логистические расходы строительных компаний, а с другой — спровоцирует рост интереса к Крыму.

Впрочем, улучшить состояние рынка можно, и не ожидая проявления внешних факторов. По мнению опрошенных специалистов отрасли, ситуация может улучшиться уже через несколько лет, если строительные компании начнут сотрудничать или хотя бы прислушиваться к мнению специалистов по недвижимости.

Дмитрий МЕЗЕНЦЕВ.