2018 год насыщен законодательными изменениями, которые касаются строительной сферы, пишет издание «Крымская газета».

Стандартный «эконом»

Уже в начале года в России упразднили так называемое жильё экономкласса. Соответствующий закон подписал президент Владимир Путин. Законом определено, что такое жильё будет называться стандартным. Поправки были внесены в Градостроительный и Земельный кодексы и законы «О государственной регистрации недвижимости», «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Смена термина связана с тем, что экономкласс ассоциируется с дешёвым, а не с качественным жильём. При этом в сегменте строительства «экономжилья» реализуется много достойных внимания потребителей проектов. В своё время первый вице-премьер Игорь Шувалов назвал термин «жильё экономкласса» унизительным:

– Как-то странным образом от доступного жилья мы перешли к жилью экономкласса. Это дело надо бросить, потому как по-русски это звучит унизительно.

Требования к «стандартному жилью» определяет и устанавливает Минстрой, в том числе минимально допустимые размеры жилых помещений. В министерстве сообщали, что работают над новыми стандартами доступного и качественного жилья. Они необходимы для реализации различных жилищных программ. К тому же введение требований к «стандартному» жилью поможет предотвратить случаев заселения людей в квартиры, непригодные или неудобные для проживания.

Без межевания никуда

вспомним, что в России с 2017 года для кадастрового учёта дачных домов появилось обязательное требование – предоставлять технический план объекта капитального строительства. Суть этих изменений в том, что дачный дом должен стоять в границах контура строения на плане. Продолжением этого стал запрет, который вступил в силу с 1 января 2018 года – граждане потеряли возможность распоряжаться земельными участками, сведения о которых отсутствуют в ЕГРН. Фактически, человек в этом случае является пользователем, а не собственником объекта.

Соответственно, для этого участок должен пройти процедуру межевания у кадастрового инженера. В противном случае собственник участка не сможет ни продать, ни подарить его, даже имея на руках свидетельство о собственности, ни тем более законно на нём строиться.

Ох ты доля, моя доля!

Долевое возведение в России продолжительное время было как минное поле. Покупка квартир по договору долевого участия довольно долго была чуть ли не единственным способом сэкономить и приобрести жильё по доступной цене. Она же была одной из самых рискованных для дольщиков операций. Многие остались и без денег, и без жилья.

Ещё недавно, если вы покупали жильё на начальной стадии строительства, никто не давал гарантий, что дом сдадут в заявленные сроки, а взносы дольщиков не перекочуют на достройку предыдущего проекта строительной компании. В результате долевое возведение стало слишком благоприятной сферой для формирования финансовых пирамид, которые привели к банкротству некоторых застройщиков и появлению обманутых дольщиков.

Уже с 1 июля 2018 года вступили в силу кардинальные правки в 214-ФЗ – закон о долевом строительстве. Новые правила должны обезопасить покупателей жилья. Между новых требований: застройщик обязан располагать не менее чем 10% средств от стоимости строительства жилого комплекса к моменту утверждения проектной декларации. Также, размер собственных финансов, направляемых в возведение, не должен быть меньше 10% от объёма инвестиций. Административные расходы не имеют возможность превышать 10% от проектной стоимости строительства, а общая сумма авансовых платежей – не более 30%. Кроме этого, девелопер лишается права привлекать какие-или займы, кроме целевого кредита на проект. Всё финансирование строительства должно идти через единый расчётный счёт, который можно открыть только в уполномоченном властями банке. Вводится принцип «один застройщик – одно разрешение на возведение». То есть привлекать средства одновременно по нескольким разрешениям на возведение застройщикам более не позволяется.

Самострои не отнимут?

Самым нашумевшим с начала 2018 года, конечно же, стал «закон о самостроях» – «О внесении изменений в Гражданский кодекс РФ». Законопроект, предполагающий жёсткие меры в отношении самовольных построек на дачных участках (вплоть до их сноса), а также многотысячные штрафы для владельцев самостроя, принят Госдумой 26 июля и подписан Президентом РФ 4 августа. Эксперты акцентируют внимание на том, что сузилось понятие самовольной постройки.

И хотя условия признания постройки самовольной те же, однако принимают их во внимание, только если данные требования установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Если собственник земельного участка не знал и не мог знать об ограничениях использования земельного участка, то постройка не считается самовольной. Эксперты также развеяли панику. Теперь сноса можно избежать, если собственник приведёт постройку в соответствие с разрешёнными параметрами.

Ещё один важный момент: решение о сносе или приведении самовольной постройки к установленным требованиям принимается или судом, или органом местного самоуправления в соответствии с
п. 4 статьи 222 ГК. Новый закон сокращает количество случаев, когда решение о сносе самовольной постройки может быть принято местными властями без решения суда. Если покупатель земельного участка с постройкой не мог знать, что она является незаконной, то финансовых потерь в связи с её сносом или реконструкцией он не понесёт.

Примечательно, что закон предусматривает возмещение убытков правообладателям земельных участков и недвижимости, расположенным в зонах с особыми условиями использования до вступления в силу этого закона. На в этот день в России 23 такие зоны: зоны охраны объектов культурного наследия, охранные зоны объектов электроэнергетики, железных дорог, объектов трубопровода, линий сооружения связи, приаэродромные территории, придорожные полосы и т. д.