КАКИЕ ПРОГРАММЫ ОСТАЛИСЬ

Об этом пишет издание «Комсомольская Правда».

В самом конце 2023 года правительство объявило об изменениях в программах льготной ипотеки. Заодно немного прояснилась ситуация с будущим «Господдержки» и «Семейной ипотеки» — что с ними станет после 1 июля 2024 года, когда срок действия обеих программ заканчивается. В каком же виде останутся с нами наиболее популярные льготные кредиты на жильё?

ИПОТЕКА С ГОСПОДДЕРЖКОЙ НА НОВОСТРОЙКИ

Как заявил перед Новым годом вице-премьер Марат Хуснуллин, эту программу (текущая ставка в Сбере — от 8%) после 1 июля, наиболее вероятно, продлят только в отдельных районах со «слабым спросом». До 1 июля программа продолжает действовать по всей стране, тем не менее на более жестких условиях, чем раньше.

Ужесточения касаются прежде всего Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга, Ленинградской области. Максимальный размер льготного кредита в них снижен с 12 до 6 млн рублей. А размер первоначального взноса для всех регионов теперь равен не менее 30% стоимости жилья.

И ещё один важный нюанс. Взять ипотеку с господдержкой теперь можно только единожды в жизни, так что если был в планах такой кредит — лучше определиться с решением до июля. Подробнее о том, сколько раз можно оформлять льготную ипотеку разных видов, рассказывает сервис недвижимости Домклик от Сбера, читайте здесь.

СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА

Одна из наиболее популярных программ (ставка в Сбере — от 6%), с большой вероятностью, будет продлена и после 1 июля 2024 года. Декабрьские ужесточения в реальных условиях не коснулись «Семейной»: первоначальный взнос остался 20%, максимальный размер кредита в Москве и Санкт-Петербурге с областями — также прежний: 12 млн рублей.

Освежить в памяти актуальные условия получения этого займа можно здесь.

ИПОТЕКА ДЛЯ АЙТИШНИКОВ, ДАЛЬНЕВОСТОЧНИКОВ И СЕВЕРЯН

«Ипотека для IT» (ставка в Сбере — от 5%) в 2024 году не изменилась. Размер первоначального взноса остался прежним — от 20%, максимальная сумма кредита — также: до 18 млн рублей. Правда, как и большинство иных льготных займов, оформить «айтишный» теперь можно только раз в жизни.

Что касается «Дальневосточной» и «Арктической» программ со ставкой в Сбере от 2%, то здесь вероятный потолок кредита, наоборот, увеличен — с 6 до 9 млн рублей. И это, пожалуй, единственный случай, когда речь идёт не об ужесточении условий, а наоборот, о расширении льготных программ. Вспомним, обе они действуют до 31 декабря 2030 года.

ОТКУДА ВЗЯЛИСЬ НОВЫЕ СЛОЖНОСТИ

Все, о чем мы тут говорили, — новые базовые условия, утвержденные правительством. Тем не менее это ещё не значит, что вы сможете гарантированно получить льготный кредит. Что может помешать? В частности, ряд банков — правда, не самых крупных, — дополнительно повысили размер первоначального взноса до 50%. Причем не только по льготной программе ипотеки с господдержкой, которую затронула большая часть ужесточений, тем не менее и по всем остальным.

А самые крупные банки, включая Сбер, объявили, что будут выдавать льготную ипотеку только на те квартиры, которые строят их компании-партнеры — застройщики, участвующие в совместной программе субсидирования.

Тем не менее это как раз не прихоть, и объясняется довольно просто. Правительство не только ужесточило условия выдачи льготной ипотеки, тем не менее и сократило объём субсидий банкам под льготные программы. Причем уже во второй раз: первое «урезание» случилось в сентябре (на 0,5%), второе — в декабре (ещё на 0,5%).

И даже это ещё не все. Как уточняет первый зампредседателя правления Сбербанка Кирилл Царев, причина также в надбавках к коэффициентам риска со стороны ЦБ для банков, которые выдают льготную ипотеку.

По совокупности всех этих мер, ипотека по ставкам гораздо ниже рыночных начала становиться для банков убыточной.

Поясним, пожалуй. У Центробанка есть определенные требования к резервам банков, на случай, если что-то пойдет не так и их клиенты вдруг прекратят расплачиваться по кредитам. Если, по мнению ЦБ, рискованных заемщиков (у которых может что-то пойти не так) становится больше, требования к банкам по части резервов ужесточаются. Сейчас как раз такая ситуация. Центробанк ещё в середине прошедшего года напугало увеличение доли заемщиков, которые тратят на обслуживание ипотеки больше половины своего дохода. Вот и решили в ЦБ увеличить «надбавки за риск» — потребовать от банков держать больше средств в резерве.

Для банков такая ситуация, сами понимаете, категорически невыгодна. Получается, что чем больше кредитов (включая льготную ипотеку) они выдают — тем больше получают денег, которыми не имеют возможность пользоваться: эти средства должны лежать мертвым грузом в качестве резервов «на черный день».

В марте эту сферу ожидает следующая волна ужесточений. И к ней финансовые учреждения готовятся прямо сейчас, в том числе привлекая к субсидированию льготной ипотеки застройщиков.

ЧЕМ ЭТО ГРОЗИТ ЗАЕМЩИКАМ

Начнем с хорошего — льготная ипотека всё же остается. И ею по-прежнему можно пользоваться не только для покупки квартиры в новостройке, тем не менее и для строительства индивидуального жилого дома. Что дает возможность извлечь пользу из этих программ и людям, которые живут в регионах, где многоэтажных новостроек в реальных условиях не возводят.

Теперь о проблемах. Очевидно, что в наступившем году к подбору варианта квартиры, под которую банк сможет выдать льготную ипотеку, придется подходить гораздо тщательнее. В Москве и области, кроме того, Санкт-Петербурге и области такие варианты проще всего найти тем, кто подпадает под условия «Семейной ипотеки» и «Ипотеки для IT».

А вот с ипотекой с господдержкой — «для всех» — в столичных регионах стало сложнее. Из-за уменьшения «потолка» кредита вдвое этой программой реально воспользоваться либо с большим первоначальным взносом, либо если речь идёт об альтернативной сделке (когда одна квартира продается, а другая на эти деньги покупается).

Также, надо будет внимательнее смотреть не только на ставку по ипотечной программе и минимальный ежемесячный платеж, тем не менее и на общую сумму «переплаты» за жильё из-за того, что оно покупается в кредит. Застройщики, которые участвуют в программах субсидирования, обычно, эти свои затраты включают в стоимость квартиры. Тем не менее — в разных пропорциях, по этой причине стоит сравнить разные варианты.

И самая главная сложность. Очевидно, что будет расти число отказов в ипотеке гражданам, которые уже понабрали иных кредитов и обеспечили себе высокий показатель долговой нагрузки (ПДН). По этой причине если вам необходима льготная ипотека — лучше предварительно максимально закрыть другие финансовые обязательства.

Если вы хотите взять льготную ипотеку в Сбере, оценить свои шансы можно так. Через Домклик подаете всего одну заявку — и получаете решение сразу по всем ипотечным программам, по которым вам будут готовы выдать кредит. С их условиями и вероятным лимитом кредита конкретно под вас. Так все станет гораздо яснее. Подробности — здесь.