Кто как провел праздники. Некоторые граждане, как утверждают риелторы, в спешке скупали квартиры в новостройках. В новостях фигурируют шальные цифры — в первые дни Нового года спрос подскочил чуть ли не на 50-60%, сообщает издание «Комсомольская Правда».
Рост спроса подтверждается не только источниками типа «один риелтор сказал», но и статистикой Сбера, на который приходится основная доля выданных ипотечных кредитов. По информации сервиса «Домклик» от нашего крупнейшего банка, с 15 декабря по 8 января в сравнении с теми же околопраздничными днями прошедшего года Сбер выдал на 8% больше ипотек, если считать их поштучно, и на 13,5% больше по объёму выданных денег. В основном данный прирост обеспечила льготная ипотека — почти 65% всех выданных кредитов. А ударнее всего её разбирали в Московской области и Москве.
Ну не 60-процентный рост, но все же… Ведь с 23 декабря начали действовать ужесточения по льготной ипотеке, которые вроде как — по заявлениям чиновников - должны «охладить» рынок и остановить наконец рост цен. И столицы с областью касались в первую очередь. И где?
ЧТО ВООБЩЕ ПРОИСХОДИТ
"на прошедшей неделе и вправду творилось что- то несусветное. Вместо одной записи на сделки с новостройками в обычное время в первые рабочие дни января было по три", сообщил KP.RU гендиректор агентства недвижимости «Инфинити» Роман Вихлянцев. "Но это, на мой взгляд, временный ажиотаж. Сбер в конце декабря заявил, что с 11 января меняет условия по льготной ипотеке: работать будет только с застройщиками-партнерами. А это те, кто согласится платить за выдачу льготной ипотеки комиссию. И это одна из основных причин новогоднего ажиотажа — застройщики стали торопить тех, кто забронировал у них квартиры по льготной ипотеке, оформить сделку до 11 января. Но и в целом вокруг рынка новостроек и льготной ипотеки сейчас происходит какое-то шоу, которое, конечно же, заставляет людей нервничать…"
Что за шоу? Вот краткий пересказ предыдущих серий.
Серия 1 - «ужесточаем ипотеку»
С 23 декабря правительство и вправду ужесточило условия льготной ипотеки:
- первоначальный взнос по программе с господдержкой на новостройки «для всех» (под 8%) повышен с 20% до 30%, для семейной и других более адресных программ для определенных категорий остается 20%,
- для Москвы и области, кроме того, Санкт -Петербурга с областью максимальный размер льготного кредита снижен с 12 млн рублей до 6 млн (то есть столичные регионы уравняли со всеми остальными, где лимит и был 6 млн),
- банкам урезали на полпроцентных пункта размер компенсаций из бюджета по льготной ипотеке (это второй раз, первый раз компенсацию урезали ещё осенью).
А под самый Новый год вице-премьер Марат Хуснуллин прояснил дальнейшую судьбу льготных программ. Семейную ипотеку предполагается продлить и после 1 июля 2024 года (программа сейчас действует до этой даты). А льготную ипотеку на новостройки «для всех», которая также работает до 1 июля, вероятнее всего, продлят только «в отдельных районах, где слабый спрос».
Серия 2 - «ответка» от банков
Из всего перечисленного бучу в первую очередь вызвал… размер компенсаций банкам. Им подобный поворот дела, означающий снижение прибыли от льготной ипотеки, очень не понравился. Что делать? А поделить затраты с застройщиками!
«Чтобы сохранить доступность ипотечных госпрограмм для клиентов, было принято решение продолжать выдачу льготной ипотеки с применением субсидирования от застройщиков - партнеров банка», - первым об изменении условий с 11 января ещё в конце декабря заявил Сбер.
Уже в январе, после праздников, похожее решение приняли ВТБ и Альфа-банк.
На три данные крупнейших банка вместе приходится порядка 85% выданной ипотеки.
Серия 3 - «бунт застройщиков»
Вообще-то ещё недавно застройщики сами добровольно вводили свои собственные программы субсидирования — в дополнение к официальным льготным программам. Помните ипотеку 0,01%, с которой активно боролся ЦБ? Вспомним: цена квартиры при таких программах обычно увеличивалась аккурат на размер субсидии от застройщика, что в Центробанке считали «введением потребителей в заблуждение».
Но сейчас все пошло как-то не так. Часть застройщиков предложением банков возмутилась. С ситуацией уже разбирается Федеральная антимонопольная служба (ФАС), куда, как заявляет пресс-служба ведомства, поступили обращения.
И Центробанк выразил озабоченность: банковские комиссии для застройщиков будут заложены в стоимость квартир.
Понятно, что от всего этого у обычных покупателей жилья просто едет крыша… На что им-то рассчитывать?
ЧТО ТЕПЕРЬ БУДЕТ С ЦЕНАМИ
У тех застройщиков, которые теперь работают «с комиссией», цены на квартиры уже пропорционально выросли. Именно на те — которые по льготной ипотеке под низкую ставку.
"Пример из практики, с которым мы уже столкнулись", поделилась с KP.RU владелица московского агентства недвижимости Gordashnikova Land Елена Гордашникова. "Квартира у застройщика стоит 12,2 млн рублей. Но при покупке с использованием семейной ипотеки (под 6%) её стоимость повышается до 12,8 млн рублей. Это означает, что цены в бюджетном сегменте – основном двигателе продаж – имеют возможность не только не снизиться, но и увеличиться."
То есть хочешь льготную ипотеку под 6% - 8% - доплачивай порядка 5% к стоимости квартиры (и это ещё по-божески, риелторы говорят, что в определенных случаях доплата составляет 7-10% - именно такую комиссию в ряде случаев затребовали банки). Либо бери ипотеку на рыночных условиях (от 17-18% годовых), но квартира обойдется дешевле.
"Не стоит торопиться с прогнозами. Увеличение первоначального взноса по льготной ипотеке и снижение потолка кредита вдвое для Москвы и области — данные два условия неминуемо приведут к снижению спроса на новостройки в столичном регионе. Как минимум, со стороны покупателей из иных регионов, которые очень активно пользовались льготной ипотекой для переезда в столицу", говорит завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета Александр Цыганов.
И какое тут может быть увеличение цен — при падении спроса?
"Застройщики уже предполагают, что, возможно, придется снижать цены на Новую Москву, Подмосковье и Ленинградскую область на 10% - у них это в бюджетах предусмотрено как негативный сценарий", заявляет эксперт. "При малейших признаках такого сценария, думаю, «бунт застройщиков» закончится сам собой — причем без столь явного, как сейчас, повышения цены квартиры. Либо застройщикам придется думать, как стимулировать спрос своими силами — например, при помощи скидок к каким-то праздникам или собственных программ субсидирования ипотеки на те же 10% от цены. Но такие уступки, вероятнее всего, будут избирательными — на не наиболее популярные у покупателей жилые комплексы. Если Новая Москва — где нет метро. Если Подмосковье — где далеко от электрички."
Продолжим мысль эксперта. Не исключено, что и все это шоу вокруг комиссий и субсидий — вариант рекламы для подстегивания спроса. Как-то надо всем участниками рынка выживать в условиях, когда покупатели, того и гляди, начнут откладывать покупку жилья до лучших времен и более понятной и приятной ситуации с ипотекой.
СПРАВКА «КП»
Почему банки вдруг решили ввести комиссию для застройщиков
Льготная ипотека — вроде как программа государственная. Какая ещё такая комиссия за то, чтобы застройщик по ней продавал квартиры? И почему раньше этой проблемы не было?
Разберем на пальцах. Государство и вправду субсидирует банкам разницу между рыночной ставкой по ипотеке и льготной. Но рыночная ставка определяется не рынком, а по формуле: ставка ЦБ плюс надбавка (размер которой утверждается). До середины лета 2023 года размер утвержденной «рыночной ставки» был несколько ниже реально рыночной. Именно по этой причине в большинстве крупных банков ставки по той же семейной ипотеки были ниже полагающихся по этой госпрограмме 6% годовых — 5,4%-5,6%. Банки же не альтруисты. Сейчас ситуация изменилась: «рыночная ставка» от государства после двух урезаний стала несколько ниже той, по которой банки реально выдают рыночные кредиты. То есть, работая со льготной ипотекой, банку надо уже поступиться былой собственной прибылью.
;
