Волна долевого рейдерства сегодня идёт по всей стране. Захватчики чужих квадратных метров буквально выживают граждан из их квартир. На полуострове таких случаев, разумеется, меньше, и далеко не все они становятся достоянием общественности. Есть ли способ выставить за порог непрошеных соседей?
«Долевое» квартирное рейдерство – это вполне законный бизнес с небольшим душком. И если раньше представителей данного бизнеса можно было сосчитать на пальцах, то сейчас целые агентства недвижимости массово подсели на такое квартирное рейдерство. Схема бизнеса очень проста: купить долю квартиры у отчаявшегося содольщика за смехотворные деньги, вселиться в жилое помещение, быстро склонить оставшихся дольщиков к общей продаже всей квартиры целиком, при этом поровну поделив деньги (согласно размеру доли). Таким образом, прибыль создаётся за счёт финансовых потерь продавца, который первым продал свою долю квартирным рейдерам почти за бесценок. Весь соблазн – в очень высокой рентабельности, которая всегда составляет не менее 50% от вложенных средств, а иногда переваливает и за 300%. Ведь покупается доля как неликвид. То есть как актив очень плохого качества. Впрочем, далеко не всегда оставшиеся дольщики получают у рейдеров приличные деньги – частенько их просто выживают из ставшей вдруг коммунальной квартиры так называемые профессиональные соседи. Это вполне может быть «скромная таджикская семья» из 12 человек, вселившаяся в малогабаритную двушку, или бывший зек, удовольствовавшийся метрами в чужой однушке. Делить кров и метры с такими подселенцами крайне сложно, а найти покупателя остальной доли наиболее проблематично. И только рейдер, затеявший эту игру, может дать за это хоть какие-то деньги. Тем не менее, как правило, частные инвесторы имеют незначительные связи в силовых структурах, реже и в криминальной среде. А с мелкими полицейскими чинами всё решается на уровне взятки 3-5 тыс. рублей за «поддержку».
Другое дело – агентство недвижимости, оно покупает долю непосредственно у дольщика изначально дешевле, выкупает в больших количествах все более или менее стоящие варианты, остальное выбрасывает на рынок со своей накруткой. Мало того, что у агентства денег больше, чем у частника, так оно ещё и доли скупает дешевле и выбор имеет более широкий. Агентство делает всё гораздо быстрее, имея штат людей, на которых оформляется недвижимость, целые бригады рейдеров (вспомним «семью» и бывшего осуждённого) для заселения квартир. Стоит учесть, что за агентствами стоят наиболее серьёзные люди без национальности, имеющие плотные связи в силовых структурах. С мелкими полицейскими чинами всё решается по звонку, либо приезжают адвокаты или юристы.
И хотя закон чётко оговаривает преимущественное право выкупа у собственника, уже живущего в квартире, на практике доли покупают, как правило, мошенники. А дальше вынуждают продать остальную площадь за бесценок. В этом противостоянии просто не выдерживают нервы. Впрочем, закон запрещает превращать отдельные квартиры в коммунальные. А то, что на таком превращении наживаются все – начиная от риэлторов и заканчивая судьями, так это давно ни для кого не секрет.
Лазейки есть
Скромная семья гражданина С. кредит за квартиру выплатила в рекордные сроки. Тем не менее, как оказалось, полунищая жизнь в течение нескольких лет породила разлады в семье, в итоге супруги разошлись, тем не менее некоторое время продолжали жить вместе: и ему и ей идти было некуда. А осознание того, что твоя часть квартиры стоит немалых денег, не давала спокойно спать супругам, пусть и в разных комнатах. Деятельная жена вдруг уведомила С. о желании продать свою долю в квартире (одна вторая) за, скажем, 1,2 миллиона рублей. И он согласился, тем не менее из-за болезни попросил перенести дату сделки.
Тем не менее после выхода из больницы спустя полгода узнал, что на долю бывшей жены наложен судебный арест из-за её долга по займу. Это означало, что никакие сделки с этой собственностью невозможны. А ещё через полгода к нему домой пришли незнакомые люди и предъявили зарегистрированный документ, удостоверяющий право собственности на половину квартиры. В присутствии участкового был демонтирован замок во входной двери, который спустя несколько дней новые жильцы заменили своим... В судах пока гражданин С. не смог отменить сделку купли-продажи.
Отметим, что закон закрепил требование к нотариусам согласовывать с другими владельцами и удостоверять любые сделки с недвижимостью.
Тем не менее на практике эти меры оказались недейственными. Выяснилось, что есть много способов обойти правило преимущественной покупки доли. Таким образом, при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, при продаже доли с публичных торгов, при заключении соглашения об отступном. А ещё рейдеры часто используют такой вид сделки, как договор дарения доли.
Решить задачу на корню можно только запретом на продажу «семейных долей» третьим лицам. Вместо этого несговорчивых родственников следует обязать решать вопрос о совместной продаже или выкупе доли в суде, где будут учтены индивидуальные обстоятельства (наличие детей, инвалидности и прочего).
Адвокат Александр Гончаров:
– В последнее время наметился положительный сдвиг в действиях полиции. Наряды теперь чаще выезжают по вызову граждан, которым рейдеры выламывают двери. Стражи порядка забирают новых собственников в отдел и разъясняют, что они смогут войти в «долевую» квартиру только при наличии судебного решения о вселении и только в присутствии судебных приставов. Свидетельство о праве собственности на долю квартиры не может служить основанием для принудительного вселения посторонних лиц вопреки согласию проживающих в квартире совладельцев. Что касается судов, если рейдеры выкупают, например, одну четвёртую, то суды встают на сторону тех, кто живёт в этой квартире, и просто отказывают во вселении таким жильцам, считая такую долю ничтожной для проживания.
