На торжественной церемонии подписания первых договоров между банками и застройщиками в совете министров РК вице-премьер Крыма Евгений Кабанов поздравил с началом новой эпохи долевого жилищного строительства. Вспомним, что в России с 1 июля 2019 года вступили в силу изменения в 214-ФЗ «О долевом строительстве», сообщает издание «Крымская газета».

Банки на страже

Закон среди них подразумевает использование специальных эскроу-счетов в аккредитованных банках. Эскроу-счёт – это спецсчёт, на котором замораживаются деньги дольщика на промежуток времени строительства дома. Банк, выдавая кредит застройщику, вправе приостановить перевод или платёж, если возникнут подозрения, что застройщик направляет деньги «не по целевому назначению». Средства дольщиков передаются застройщику только после того, как тот достроит объект.

– Спасибо нашим банкирам и застройщикам, которые прошли тернистый путь... Первые договоры проектного финансирования с четырьмя компаниями-застройщиками подписаны на общую сумму в 4,5 млрд рублей. Ещё в работе у банка есть объекты на более чем 14 млрд рублей, которые очень скоро, надеюсь, будут также положительно согласованы, и наши застройщики смогут начинать возведение новых жилищных объектов. В случае непредвиденных ситуаций с застройщиком банк берёт на себя ответственность по достройке объекта, – говорит вице-премьер Крыма Евгений Кабанов.

Процент за безопасность

Итак, застройщики не смогут использовать деньги дольщиков до окончания строительства, а возводить новые дома будут на кредиты.

Начальник управления корпоративного бизнеса крупного крымского банка Сергей Белецкий отмечает:

– Мы финансируем до 85% от сметной стоимости (проекта. – Ред.). На сегодня у нас принято пять проектов от компаний, ещё в работе заявок на 14,5 млрд рублей. Пока в основном это всё-таки крымские компании. Отказов нет с нашей стороны. Первоочередное условие или пожелание – чтобы были один застройщик, один участок земли и одно разрешённое возведение. Один из форс-мажорных моментов, с которыми мы сталкиваемся, – на едином участке есть либо несколько разрешений, либо уже есть построенные дома, поскольку разрешение на возведение и участки земли получали давно. Нужно данный участок размежевать отдельно под (каждый. – Ред.) проект.

Генеральный директор одной из керченских строительных компаний Феликс Фатеев продолжает:

– Мы заключили договор проектного финансирования с банком, в рамках которого обязуемся хранить там средства на эскроу-счетах, а банк обязуется предоставить кредит на возведение первой очереди жилого комплекса в Керчи. Первая очередь – 12 тыс. кв. м. По нашим маркетинговым исследованиям, надобность в жильё в городе достаточно внушительная... В связи с переходом на проектное финансирование себестоимость жилья несколько возрастёт. Тем не менее за счёт того, что с привлечением кредитных средств мы сможем обеспечить высокие темпы строительства, стоимость жилья увеличится на 4-5% (это минимальная ставка по кредиту. – Ред.).

Застройщики считают, что такое увеличение цены на жильё несопоставимо с теми плюсами, которые появляются у покупателя, ведь основные риски при строительстве берут на себя банки.

Представитель строительной компании, реализующий в Симферополе проект «Город Мира», Игорь Щербаков говорит:

– Мы только на стадии подписания договоров с банком, а спрос на квартиры, которые строятся по счетам эскроу, уже ощущаем. Людям будет легче выбирать компанию-застройщика. Отпадает необходимость проверять его… В данном случае всё это сделал банк, проверил и целиком готов профинансировать данную сделку.

Надежда на рейтинг

Тем не менее в новом механизме покупки жилья, который в большинстве случаев защищает покупателя, всё же остаются отдельные риски, в частности, в случае банкротства застройщика или банка. Данные моменты отметили в отчёте эксперты международного рейтингового агентство Fitch Ratings. Дело в том, что на средства, размещённые дольщиком на эскроу-счетах, проценты не начисляются. Фактически, покупатель открывает беспроцентный депозит, деньги на котором замораживаются.

На примере гипотетического строящегося жилья за 15 млн рублей, которые вносятся на счёт эскроу, эксперты подсчитали, какие потери имеют возможность ожидать покупателя в случае банкротства застройщика или банка.

И при банкротстве застройщика, если достройка объекта экономически нецелесообразна или нового застройщика найти не получится, покупатель получит назад деньги, обесцененные с учётом инфляции.

Этот же сценарий с банкротством застройщика, тем не менее с использованием покупателем ипотеки, обернётся дополнительной потерей процентов, уплаченных по кредиту. К примеру, уточняют эксперты, сделав первоначальный взнос в 3 млн рублей и оформив кредит на 12 млн, покупатель заплатит за два года (средний срок возведения жилья) примерно 2 млн рублей процентов, а назад получит только изначально внесённые 15 млн.

В целом, риски есть всегда. Эксперты считают, что они выросли после недавнего смягчения требования к банкам, которые имеют возможность работать с эскроу-счетами: минимально допустимый уровень национального рейтинга был снижен с «A-» до «BBB-».

Можем порадовать читателей, что, в отличие от разрешённой практики на материке, в Крыму сегодня аккредитованы только два банка, которым разрешено открывать счета эскроу. Это «Банк Россия» и РНКБ. Оба имеют высокий рейтинг. Первый – рейтинг АА, второй – А(ru)позитивный.

СПРАВКА «Крымской газеты»

Более 70 объектов в Республике Крым будут достроены и реализованы по старому законодательству. Согласно документу, не переходить на новую систему финансирования имеют возможность проекты, строительная готовность которых составляет не менее 30%, а объём привлечённых средств по договорам участия в долевом строительстве составляет 10% и более.