Изначально следует отметить, что объект долевого строительства можно характеризовать просто — жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, и строящееся с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
При этом застройщик — юридическая организация в лице строительной фирмы с правом собственности или аренды земельного участка, привлекает участников долевого строительства в качестве так называемых «инвесторов» строительного процесса.
Данные правоотношения регулирует Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Данный законодательный акт обязывает застройщика заключать с участниками договор долевого участия (ДДУ). Согласно договору, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением иных лиц построить многоквартирный дом (или иной объект недвижимости), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать его участнику долевого строительства, который, в свою очередь, обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод его в эксплуатацию (статья 4 ФЗ «О участии в долевом строительстве»).
Полиция обращает внимание на основные схемы мошенничества при долевом строительстве.
- 1. Заключение договора купли-продажи.
Как указывалось выше, с участниками долевого строительства застройщик обязан заключать договор долевого участия (ДДУ).
Тем не менее с целью уклониться от исполнения гарантий, застройщик может предложить участнику долевого строительства заключить предварительный договор. Такой документ содержит обязательство сторон заключить договор в будущем. При этом значимая часть оплаты за квартиру участником долевого строительства отдается застройщику сразу - при заключении договора. Тем не менее предварительный договор не содержит сроков сдачи объекта и иных обязательств застройщика и не гарантирует, что данный объект будет когда-или построен. Также, он не регистрируется в уполномоченном государственном органе.
В случае, если Вы всё же подписали предварительный договор, сделали оплату, а сроки подписания основного договора нарушены, следует немедленно обращаться в суд и органы правопорядка.
- 2. Договоры двойной продажи.
Застройщик заключает агентские договоры с фирмами-посредниками, которых уполномочивает на заключение договора, или продает уже реализованные ранее объекты, скрывая данный факт.
Чтобы избежать такой схемы мошенничества, участнику долевого строительства до подписания документов нужно заказать выписку из государственного реестра, чтобы убедиться, что квартира принадлежит именно ему.
В случае заключения договора с посредником следует проверить его полномочия и потребовать письмо за подписью застройщика, что данная квартира (иное строение) не является объектом иных заключенных им договоров. В самом договоре также должна содержаться гарантия чистоты квартиры от претензий третьих лиц.
- 3. Заключение договора без разрешительной документации на возведение.
Эта схема мошенничества заключается в том, что застройщик предлагает заключить договор на возведение объекта, но, не имеет разрешений разрешения от государственных органов на осуществление строительства.
Перед заключением договора, будущему участнику долевого строительства следует проверить ряд документов застройщика:
– Разрешение на возведение, где должен быть указан объект, на который оно выдано (к примеру, многоквартирный жилой дом), срок его действия, подтверждение проектной документации.
– Документы, которые доказывают право застройщика на землю, где идёт возведение (в наличии должно быть свидетельство о регистрации права собственности или договор аренды земельного участка). Проверить данные сведения можно, обратившись с запросом в реестр прав на недвижимое имущество. Также, в самих документах должно быть указано, для чего предоставляется земельный участок застройщику и какие строения он там может возводить.
- Документы о деятельности застройщика. Среди них учредительные документы, аудиторские заключения и проектная декларация. Данные документы окажут помощь оценить юридическое и финансовое состояние застройщика.
4. Вексельная схема.
Клиент подписывает соглашение на покупку векселя на сумму, равную стоимости квартиры. Тем не менее при этом нигде не указано, за каким дольщиком закреплена конкретная квартира, и у участника долевого строительства нет гарантий, что он получит именно то жильё, которое ожидал.
Также, участнику не предоставляется никакого документального подтверждения, что он участвует в долевом строительстве, а только о том, что он передал застройщику сумму денег.
Многие участники строительства даже не подозревают, что подобный вексель может иметь срок действия, по окончанию которого любые обязательства лица, выдавшего ценную бумагу, заканчиваются.
С 2019 года Федеральный закон №214-ФЗ была внесена поправка, согласно которой все права на передачу готового жилья после сдачи в эксплуатацию должны страховаться страховыми компаниями.
Перед заключением договора страховая компания обязательно проверит застройщика на участие в судебных процессах, а также изучит его документацию.
По той же самой причине предпочтительно приобретать первичное жильё в ипотеку. Банк, предоставляющий кредит, проверит данные о застройщике, и только потом примет окончательное решение о ссуде.
Пресс-служба МВД по Республике Крым
По материалам пресс-службы МВД по Республике Крым 
