Под конец года традиционно вспоминаем, что он принес покупателям и продавцам квартир, передаёт «Комсомольская Правда».
1. Жильё подорожало
И новостройки, и «вторичка» за 2023 год выросли в цене. Причем не на уровень инфляции, а гораздо существеннее. Новостройки, по подсчетам федерального портала «Мир квартир», прибавили больше 15% стоимости. «Вторичка» — порядка 14%.
Основной прирост случился в конце лета — начале осени. Это когда Центробанк стал активно поднимать ключевую ставку, чем и переполошил потенциальных покупателей недвижимости. Многие ринулись производить свои планы, «пока не началось». То есть в ожидании более высоких ставок по ипотеке. На фоне этого ажиотажа цены и пошли вверх. Среди них и на вторичном рынке, который до того, в первом полугодии, начал даже немного «проседать».
Кстати, интересная особенность: наибольший рост цен на «вторичку» зафиксирован далеко не в столицах, а в городах с развитой промышленностью, прежде всего — оборонкой. По информации «Циан», абсолютный чемпион — Челябинск, плюс 40% за год. В топе также Тольятти, Новокузнецк, Кемерово, Омск, Набережные Челны и т. п. Вот так и можно понять, где зарплаты реально подросли, а нового строительства — маловато будет или вообще нет.
2. Ставки взлетели
Это, пожалуй, главное событие 2023 года на рынке недвижимости, очень сильно на него повлиявшее. Ещё в начале лета ставка ЦБ была 7,5%, а заканчиваем год мы с 16%. Ставки по рыночным ипотечным программам, соответственно, подскочили с более-менее терпимых 10,5%-11% до 17-18% (в Сбере — пока от 15,6%).
Что привело к колоссальному разрыву в условиях между рыночными программами и льготными, по которым ставки остались прежними (в рамках 8%).
Итог понятен. Как следует из исследования аналитического центра Домклик, во втором полугодии 2023 года спрос на льготное ипотечное кредитование бил все рекорды. Таких кредитов выдано на 69% больше, чем в первом полугодии 2023 года, и в 2,3 раза больше, чем во втором полугодии 2022 года. Если в августе доля льготной ипотеки составляла 48,2%, то в ноябре — 56,4%.
3. Льготные программы остались, но изменились
Хотя ставки по льготным программам сохранились «как было», другие их условия власти понемногу начали ужесточать. В сентябре по всем ходовым программам был увеличен первоначальный взнос — с 15% до 20%.
Вторая, более серьезная, волна ужесточений случилась уже под конец года.
С 23 декабря начали действовать такие изменения:
• первоначальный взнос по программе с господдержкой на новостройки «для всех» (под 8%) повышен с 20% до 30%, для семейной и других адресных программ остается 20%;
• для Москвы и области, кроме того, Санкт-Петербурга и области снижен максимальный размер кредита — с 12 млн рублей до 6 млн, то есть столичные регионы уравняли со всеми остальными, где потолок и был — 6 млн;
• льготный кредит можно взять только один раз, уже взятый также считается (есть варианты исключений для «Семейной ипотеки»). Подробнее о декабрьских новшествах советуем прочитать в журнале Домклик.
Справедливости ради подчеркнём, что ужесточились правила далеко не всех льготных программ. Бывает и наоборот: 23 декабря Сбер увеличил лимит «Дальневосточной» и «Арктической» ипотеки с 6 до 9 млн рублей (для покупки или строительства объектов площадью более 60 «квадратов»).
«Арктическая ипотека» — главная льготная новинка этого года. Она стартовала с ноября и действует на территории Мурманской области, Ненецкого, Ямало-Ненецкого и Чукотского автономных округов, кроме того, северных муниципалитетов Архангельской области, Красноярского края, Якутии, Карелии и Коми. Ставка как по «Дальневосточной ипотеке» — суперльготные 2%. Но как и в случае с «Дальневосточной ипотекой», воспользоваться льготой имеют возможность не все жители этих регионов или желающие туда переехать, а только определенные категории: супруги не старше 36 лет, не состоящие в браке заемщики того же возраста с ребенком до 19 лет, участники программ «Гектар Арктики» и «Увеличение мобильности трудовых ресурсов», медики и педагоги в возрасте от 21 до 70 лет.
Эксперты предполагают, что так льготная ипотека и будет развиваться дальше. Программы «для всех» будут потихоньку сворачиваться. А для некоторых категорий граждан, которых государство очень хотело бы обеспечить жильем «на местах», — расширяться.
4. Новостройки победили вторичку
Рост ставок по рыночной ипотеке привел к очевидному результату: спрос на «вторичку» к концу года упал и начал перемещаться в сторону рынка новостроек, где остались льготные программы. Правда, не сразу. Многие поторопились оставить ипотечные заявки, пока ещё был шанс получить их одобрение «на старых условиях». Что в конце августа – сентябре вызвало бум на вторичном рынке и рост цен. Но к ноябрю покупатели с такой ипотекой уже закончились. И, как отмечают аналитики Домклик, доля вторичного рынка с 70% в июне упала до рекордных 50% в ноябре.
Правда, по прогнозам экспертов, проседания цен на вторичное жильё не стоит ждать раньше конца весны. Продавцы «вторички» — обычные граждане, у которых не по десять квартир в запасе, и они сильно боятся потерять деньги при продаже своего главного актива. А тут только-только — в начале осени — разогнались переписывать ценники в большую сторону. Теперь необходимо время на осознание ситуации: нынешние высокие ставки по рыночной ипотеке, в отличие от весны 2022 года, похоже, не на два-три месяца, а относительно надолго. А без ипотеки — при нынешних-то ценах — сейчас мало кто что-то покупает, так что падение спроса на «вторичку» может всерьез затянуться и привести к снижению цен.
Но пока — и в целом в последнем квартале года — вторичное жильё продолжает по инерции дорожать. В некоторых городах — все из того же списка промышленно-оборонных центров типа Челябинска — цены на неё прибавили от 10% до почти 18%.
5. Аренда торжествует
Что делать, если желал купить квартиру, в которую можно быстро переехать, а тут и цены растут, и ипотека вдруг резко подорожала? Правильно — забыть пока про покупку и искать съемное жильё.
Что характерно, если «забить» на «вторичку» и решиться купить новостройку, съемное жильё потребуется также. Ведь въехать в новый дом получится, в лучшем случае, года через полтора-два: пока сдадут, пока удастся в новой квартире ремонт сделать.
Итог — на самом деле по всей стране во втором полугодии 2023 года вырос спрос на аренду жилья. И плата за съем. По оценкам сервиса недвижимости Домклик от Сбера, в крупных городах она в среднем увеличилась на четверть, а в целом по стране — примерно на 10%.
Вместо послесловия: как понять, на какую ипотеку теперь можно рассчитывать?
К концу года многие потенциальные покупатели жилья оказались в замешательстве. Ипотека выглядит менее доступной. Но и аренда — также. А если брать ипотеку, то на каких условиях её вообще дадут после всех изменений? Можно не ломать голову, а воспользоваться предложением от Домклик — подав одну заявку по ипотеке, вы получите решение сразу по всем ипотечным программам, по которым вам будут готовы выдать кредит в Сбере. С их условиями. А дальше можно спокойно принимать решение. Помня при этом и о том, что одобренная заявка на ипотеку — это вовсе не ваше обязательство взять кредит. Подробности — здесь.
Изучение условий жилищных кредитов полезно ещё и тем, что позволяет разобраться с тем самым «замешательством», привыкнуть к тому, что правила ипотеки — меняются, и выработать новую стратегию решения квартирного вопроса. Практика показывает, что все, кто мечтает сыграть новоселье, рано или поздно делает это.
