На днях появилось сразу несколько публикаций тревожной статистики за 2016 год по строительной отрасли. Эти данные показывают, что жилищное возведение стоит на пороге серьёзного кризиса. Всё это ещё раз подтверждает тезис о том, что текущая жилищная политика государства, делающая акцент на развитии ипотеки, неэффективна и чревата большими рисками.
НЕДАВНО Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК) опубликовало данные по динамике банкротств между застройщиков, работающих в долевом строительстве. Анализ показывает, что в 2016 году порядка 100 компаний-застройщиков стали банкротами, и теперь в той или иной стадии банкротства находится 149 из 5479 таких компаний; при этом на балансе этих компаний состоит около 4,5 млн. кв. м жилья.

Главной причиной такого положения дел в строительной отрасли является снижение спроса на жилую недвижимость, которое в свою очередь вызвано сокращением реальных располагаемых доходов населения (за 2015—2016 годы они сократились примерно на 9%).

Опубликованы также новые данные про рынок ипотеки: бюро кредитных историй «Объединённое кредитное бюро» (ОКБ) опубликовало статистику по динамике просрочки ипотечных кредитов. Эти данные показывают, что за 2016 год число просроченных ипотечных кредитов выросло на 39% и по состоянию на конец года составило 114 тысяч. Также, на 20% выросло число ипотечных кредитов с просрочкой более 90 дней. Это не совсем точная картина, так как данные ОКБ охватывают только 60% ипотечного рынка, однако, тем не менее, эти цифры дают неплохое представление о разворачивающихся на этом рынке тенденциях.

Приведённые цифры ещё раз подтверждают, что модель жилищного рынка, основанная на стимулировании приобретения жилья по ипотеке, очень неустойчива в периоды экономических кризисов. Более того, она может стать дополнительным фактором, усугубляющим такие кризисы. Достаточно вспомнить, что рецессия 2007—2008 годов в США («Великая рецессия») была спровоцирована именно сдуванием «пузыря» на рынке низкокачественных ипотечных кредитов: американские банки тогда выдавали ипотечные кредиты всем подряд, даже безработным, какие брали эти кредиты в расчёте на рост цен на недвижимость.

В России ситуация может быть ещё более опасной, потому как у нас процентные ставки по ипотеке выше в разы: сейчас ставка составляет порядка 12% годовых. При таких ставках суммарные выплаты должника за двадцать лет пользования кредитом могут составить утроенную цену квартиры! Обслуживать такой кредит крайне сложно, заёмщик попадает в финансовую кабалу на многие годы.

Субсидирование процентных ставок по ипотеке — также не выход. Эта программа облегчала бремя для должника, однако это облегчение происходило полностью за счёт государства, а банки-кредиторы сохраняли и даже приумножали свои сверхприбыли (выплаты по кредиту, составляющие в сумме утроенный размер изначального кредита, — что это, если не сверхприбыли?). Поэтому, на мой взгляд, субсидирование процентных ставок — это далеко не самый эффективный способ использования государственных денег для решения проблемы обеспечения людей жильём; это скорее можно рассматривать как ещё один способ государственной поддержки банковской системы.

В качестве одной из возможных мер разрешения проблемы обеспечения жильём малообеспеченных категорий граждан можно рассматривать выдачу таким гражданам льготных ипотечных кредитов (под низкие ставки или даже беспроцентных) для приобретения жилья (в пределах установленных социальных норм — во избежание злоупотреблений). Низкая ставка процента позволит сделать ежемесячный размер платежа более доступным, не увеличивая при этом срок кредита, что сделает систему более устойчивой к экономическим кризисам. Для реализации этой меры нужно создать государственное агентство, которое будет выдавать льготные ипотечные кредиты, финансируемые за счёт федерального бюджета.

Тем не менее, на мой взгляд, наиболее эффективный путь обеспечения людей доступным жильём — это возведение арендного жилья, в особенности социального жилья с доступной арендной платой. Здесь возможны разные формы: и государственное социальное жильё, и частные проекты с государственной поддержкой. Достаточно изучить и применить у нас обширный опыт европейских стран. Например, опыт Нидерландов, где доля социального жилья в крупнейших городах составляет около половины от общего объёма жилого фонда. Это жильё управляется частными некоммерческими организациями, и, как правило, его качество довольно высокое. Ещё один пример, заслуживающий внимания, — это французские HLM (аббревиатура, означающая «жильё с умеренной арендной платой»), благодаря которым страна смогла преодолеть послевоенный жилищный кризис.

Программа строительства арендного жилья обсуждается властями уже много лет, однако никаких реальных подвижек так и не произошло. Власти предпочитают развивать ипотеку, загоняя людей в финансовую кабалу на десятки лет и создавая дополнительный фактор экономической и социальной нестабильности при кризисе.