Приобретая квартиру на этапе строительства или проектирования, всегда есть риски остаться и без жилья, и без денег. Как обезопасить себя при проведении сделки, разбиралась «Крымская газета», пишет издание «Крымская газета».

Банковский контроль

Для тех, кто никогда не сталкивался с долевым строительством, поясним принцип работы застройщиков. Для возведения жилого дома строительной компании нужны миллионы. Их можно взять в качестве кредита в банке, но тогда придётся платить немалые проценты. Проще начать работы за средства будущих жильцов. Они вносят деньги за ещё недостроенные квадратные метры и таким образом становятся участниками долевого строительства.

Этот принцип работы выгоден обеим сторонам сделки – как застройщику, так и будущим жильцам. Первому вместо того чтобы брать деньги под проценты, можно спокойно пользоваться вложениями людей. Для вторых квартиры на этапе строительства, а тем более проектирования будут стоить значительно дешевле готовых.

При этом до недавнего времени участие в долевом строительстве считалось довольно рискованным для покупателей, так как застройщики не всегда честно с ними поступали. Например, деньги дольщиков могли расходовать на строительство других объектов. В итоге сегодня по всей России насчитывается около 133 тысяч обманутых дольщиков, которые вложились в строительство 2086 домов.

Однако с 1 июля 2018 года ситуация резко изменилась. Банки начали контролировать строительные организации и отслеживать, на что они тратят деньги дольщиков. Список финансовых организаций, которые имеют право на такой контроль, опубликован на портале Банка России. Чтобы его найти, следует ввести в поисковую строку сайта www.cbr.ru  сочетание «уполномоченные банки». Сегодня насчитывается 95 финансовых организаций, которые соответствуют всем требованиям и имеют право на открытие счётов эскроу, предназначенных для расчётов по договорам участия в долевом строительстве.

Не доверяй, а проверяй

На этапе планировки или возведения жильё можно купить двумя способами: заключить договор с застройщиком напрямую либо воспользоваться счётом эскроу. В последнем случае надо заключить трёхсторонний договор – с застройщиком и банком, который имеет такие счета. Деньги покупателя перейдут к застройщику только после сдачи дома в эксплуатацию.

К слову, с 1 июля 2019 года приобретать жильё по старой схеме (через прямые договоры с застройщиком) можно только в домах, которые почти готовы. Если строительство на начальной стадии, действовать предстоит исключительно через счёт эскроу. Причём организация, работающая по долевому строительству, обязана открывать отдельный счёт под каждый возводимый дом. Застройщик выдаёт номер счёта в уполномоченном банке, а покупатель квартиры вносит туда всю сумму сделки. Однако юристы советуют проверить банк перед перечислением денег.

– Рынок долевого строительства становится максимально честным благодаря введению изменений в 214-й Федеральный закон «О долевом участии в строительстве». Однако клиенту не лишним будет проверить чистоту работы банка, входит ли он в число уполномоченных на финансирование долевого строительства, – говорит юрист Елена Миркина.

Наша собеседница подчёркивает: если в перечне Банка России нет финансовой организации, которую указал застройщик, деньги ни в коем случае перечислять нельзя. А со стороны застройщика это будет нарушением законодательства.

– В компетенции банка – следить до окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию за тем, как застройщик будет тратить ваши деньги, – подчёркивает Елена Миркина. – Если у банка нет на это полномочий, то участник долевого строительства, покупатель жилья, рискует своими средствами.

А если банкротство?

Участник долевого строительства может собрать все отзывы о застройщике, изучить уставные документы и принять все меры предосторожности, но даже в таком случае он не застрахован от случайностей. Например, застройщик может обанкротиться. В этом случае не стоит переживать, если деньги были перечислены на счёт эскроу. Все свои вложения можно забрать обратно в полном объёме, так как пока дом не достроен, деньги принадлежат дольщикам. 

Если договор заключён напрямую с застройщиком, вложения тоже не пропадут. При банкротстве строительной организации людям возвращают деньги, либо работы на объекте продолжает другая компания. С июня 2019 года обязательства строителей перед дольщиками гарантирует Фонд защиты прав участников долевого строительства, куда и следует обращаться при банкротстве застройщика.

Однако, как говорят юристы, при прямых договорах со строительной организацией времени на возврат денег уйдёт гораздо больше. Дело в особенности процедуры банкротства. Сначала суд назначает конкурсного управляющего, который в течение трёх месяцев принимает заявления о включении дольщиков в реестр кредиторов застройщика. Затем проводится собрание дольщиков, которые сами решают, вернуть им деньги или искать нового застройщика для продолжения работ на объекте. Если большинство проголосует за возврат средств, то в течение 14 дней Фонд защиты прав участников долевого строительства обязан разместить на своём сайте информацию о том, куда и как обратиться. Фонд вернёт деньги в течение 10 дней после подачи документов.

Но здесь существуют ограничения на сумму выплаты. Максимальная – это средняя рыночная стоимость квадратного метра нового жилья, умноженная на 120 квадратов. При расчёте берётся средняя цена, которая была установлена в данном регионе на момент заключения договора долевого строительства. В итоге, если вы вкладывали деньги в стройку элитной недвижимости большой площади, вернуть всю сумму не получится.

Если дольщики проголосуют за завершение строительства квартир, фонд должен профинансировать работы. Конкурсный управляющий в течение года с начала процедуры банкротства ищет нового застройщика, согласного на завершение строительства. Если не находит, дольщикам просто вернут деньги.

Конечно, может обанкротиться и банк, через который идёт долевое строительство. Но, по словам юриста Елены Миркиной, это маловероятно. Она поясняет, что реестр уполномоченных банков составляет Банк России по самым жёстким критериям. В частности, это универсальная лицензия, участие в системе страхования вкладов и высокий кредитный рейтинг.