За 2023 год в России ввели в строй 51,8 млн квадратных метров жилья в многоквартирных домах и 58,7 млн квадратов — в домах индивидуальных. И эти данные лучше всяких опросов говорят о том, где желали бы жить наши граждане: больше половины кошельком голосуют за «свою крепость», передаёт «Комсомольская Правда».

И ещё одна цифра: в январе, по данным сервиса недвижимости Домклик от Сбера, доля ипотеки на индивидуальное жилищное возведение достигла рекордных 16% от общего числа всех выданных Сбером за месяц жилищных кредитов.

Кроме романтической мечты многих наших граждан о жизни вне каменных джунглей, популярности ИЖС способствуют как минимум ещё два момента. Во-первых, бурный рост цен в последние несколько лет на квартиры в многоэтажках. Сейчас сложилась ситуация, когда в расчете на квадратный метр возведение частного дома обходится примерно вдвое дешевле покупки квартиры (а иногда — втрое). То есть за те деньги, которые необходимы для покупки скромной двушки в новостройке, вполне можно построить себе двухэтажный домик вдвое большей площади.

И второе — на индивидуальное жилищное возведение распространяются те же основные льготные ипотечные программы, что и на покупку квартиры в новостройке. Хотя есть нюансы, которые мы в этот день и разберем.

ГОСПОДДЕРЖКА ПОД 8%

Обзавестись частным домом, получив под это дело льготную ипотеку как при покупке квартиры в новостройке, можно несколькими способами:

Купить готовый дом с участком. Продавцом при этом должны быть ИП или организация, которые этот дом построили (то есть первичные собственники). У гражданина на вторичном рынке купить дом, взяв льготную ипотеку, нельзя.

Купить участок и возвести на нем дом (ипотека берется и на землю, и на стройку). Продавцом участка может быть кто угодно — гражданин, ИП или организация. То есть покупка земли на вторичном рынке вполне возможна. Строить дом можно как своими силами, так и с подрядчиком.

Построить дом на уже имеющейся земле (ипотека берется только на стройку). Строить можно как своими силами, так и с подрядчиком.

Остальные условия (приводим их на примере Сбера) — те же, что и при покупке квартиры в новостройке:

- ставка — от 8% годовых;

- максимальный размер кредита — 6 млн руб.;

- первый взнос — от 30,1%;

- срок — до 30 лет.

Программа действует до 1 июля 2024 года. И дальше, по всей видимости, для всех продлена не будет. Только для отдельных регионов, где надо поддержать спрос (так следует из заявлений чиновников). На каких условиях пока можно получить кредит в Сбере и как им воспользоваться для строительства дома «своими силами», то есть без подрядчика, подробно рассказано здесь.

СЕМЕЙНАЯ ПОД 6%

Здесь примерно все то же самое, как и при «Ипотеке с господдержкой», но с некоторыми вариациями:

Можно купить готовый дом с участком. Но только у застройщика-юрлица.

Можно купить участок и построить на нем дом. Приобрести землю, как и в предыдущем случае, можно и у гражданина, и у ИП, и у компаний. Но строиться — только с подрядчиком (так как в числе будущих собственников — дети, требования более жесткие).

Строить дом на собственном участке. Это также только с подрядчиком.

Вспомним, что эта льготная программа подходит семьям:

- с одним ребёнком, который родился после 1 января 2018 года;

- с двумя и более детьми младше 18 лет;

- с ребёнком с инвалидностью.

Основные условия — также не отличаются от тех, что действуют по этой программе при покупке квартиры:

- ставка — от 6% годовых;

- максимальный размер кредита — 12 млн руб. в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге, Ленобласти и 6 млн руб. в остальных регионах;

- первый взнос — от 20,1%;

- срок — до 30 лет.

Подробнее о том, как воспользоваться этой программой у Сбера для ИЖС, читайте здесь.

Формально и семейная ипотека действует до 1 июля 2024 года. Но, как уже неоднократно заявлялось, данную программу собираются продлить — правда, не изменятся ли при этом условия, пока непонятно.

Мы остановились на наиболее популярных льготных программах, которые подходят большинству. Есть, а также другие — в частности, «Дальневосточная» со ставкой от 2%. Почитать про них, применительно именно к ИЖС, можно в этой инструкции. А если вы сомневаетесь, какая из льготных программ вам больше подходит (по «Семейной», для примера, процент и первоначальный взнос меньше, и больше лимиты для столичных регионов, но нельзя строиться «своими силами» — как по «Господдержке»), можно воспользоваться фишкой, которая есть у Сбера. Через «Домклик» подается единая заявка на ипотеку — и вы получаете решение сразу по всем ипотечным программам, по которым вам готовы выдать кредит в Сбере, с их условиями «под вас». Дальше можно выбирать уже более осознанно, имея на руках все данные и вводные.

КАКИЕ имеют возможность ВОЗНИКНУТЬ СЛОЖНОСТИ

Они в основном бывают двух типов. Первый — это те проблемы, которые нынче появляются с любой ипотекой в связи с постоянными ужесточениями требований Центробанка к кредитному портфелю банков. Если ваши общие платежи по кредитам будут превышать определенный процент от вашего дохода, с одобрением ипотеки возникнут сложности. Учитывать требуется не только платеж по тому займу, который вы хотите оформить, но и по всем, что уже набраны, но ещё не выплачены, — включая кредитные карты, которые вы открыли, но которыми даже не пользуетесь. Все в сумме. Это называется показатель долговой нагрузки (ПДН).

Если ПДН меньше 50%, ипотеку можно уверенно просить. Но таких людей сейчас мало. Если больше 80% — с большой вероятностью вам откажут, потому что с марта из-за очередного изменения правил от ЦБ подобные кредиты для банков станут откровенно убыточными.

Второй вероятный «затык» — банк может не одобрить участок, на котором вы хотите строить дом. Причина простая: от местоположения и закономерностей земли зависит ликвидность будущего дома — то есть насколько реально его быстро продать, если у заемщика что-то не сложится и он прекратит платить. Но с ИЖС в этом плане все гораздо сложнее, чем с многоэтажками.

С наибольшей вероятностью проблем не будет, если выполняются такие условия:

- участок на территории населенного пункта или в организованном поселке;

- он в пределах 30-35 км от крупного города (для Москвы и Санкт-Петербурга — в пределах 70 км);

- к участку проведены инженерные коммуникации;

- вся нужная для нормальной жизни инфраструктура (школа, медицинские заведения и т. п.) — не далее 15-20 км;

- с землей нет юридических проблем — ни с какой стороны не имеют возможность возникнуть какие-то ограничения на возведение жилого дома;

- на участке нет ранее зарегистрированных построек, в том числе развалившихся.

В известной мере эти сложности — вам в помощь. О том, что вы собрались строиться в «проблемном» месте, естественно, лучше узнать до начала стройки — и ещё сто раз все взвесить. Ежели участок ещё не куплен — вообще ничего страшного, можно подобрать другой.

Ну и ещё один совет: если вы собрались строить свой дом, лучше предварительно подготовиться и избавиться от всех уже висящих задолженностей — так повышаются ваши шансы не только получить ипотеку, но и просто довести дело до конца. И начать «жить да радоваться» в собственном доме.