НОВОСТРОЙКИ: МОСКВА И ПИТЕР ДЕШЕВЕЮТ, РЕГИОНЫ ДОРОЖАЮТ

Вот и дожили. На рынке российских новостроек сложилась уникальная ситуация. В целом по стране они продолжают дорожать. А в столицах — подешевели, сообщает издание «Комсомольская Правда».

Как рассказали «КП» в федеральной компании «Этажи», за первый квартал средняя стоимость квадрата в новостройках России возросла на 4,9%. При этом в Москве — снизилась на 3,3%, а в Питере - на 2%. По другим городам-миллионникам положение дел разное, тем не менее в основном цены растут (см. «Только цифры»).

- В Москве и Санкт-Петербурге сказалось ограничение лимитов по льготным ипотечным программам с 12 до 6 млн. рублей. Плюс падает одобряемость ипотечных кредитов из-за все новых ограничений, которые вводит Центробанк. По нашим оценкам, спрос на первичном рынке снизился с начала года в среднем на 8-10%. Естественно, это подталкивает часть застройщиков делать спецпредложения на свои объекты, — поясняет исполнительный директор «Этажей» Юлия Бочарникова.

Вспомним, в декабре правительство ужесточило условия по наиболее популярной льготной ипотечной программе — на новостройки «для всех» под 8%. Первоначальный взнос был увеличен с 20% до 30%, а для Москвы и Санкт-Петербурга вероятный потолок кредита снизили вдвое и уравняли с остальными регионами — 6 млн. рублей. («Семейной ипотеки», также популярной, эти ограничения не коснулись). Также, Центробанк уже неоднократно ужесточал требования к банкам, касающиеся платежеспособности заемщиков. Если коротко, выдавать кредиты тем, у кого на расплату по долгам уходит большая часть дохода, банкам стало невыгодно. Тем не менее при нынешних столичных ценах на новостройки найти иных заемщиков уже не так-то просто.

- Рост же цен в регионах связан больше с изменением структуры предложения, — заявляет Юлия Бочарникова.

Исходя из слов эксперта, получается, что рост этот в известной мере «технический». В начале года раскупали в основном самые дешевые варианты. Они большей частью ушли с рынка — что сказалось на средней цене квадратного метра, непроданные более дорогие квартиры «давят» на статистику.

Есть и такое мнение.

- Пока основная льготная ипотечная программа действует, новостройки продолжают увеличиваться в цене по всей стране. Благоприятствует этому, среди прочего, инфляция, — считает генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко. - При этом предложение новостроек в целом по стране сократилось с начала года на 9%.

Вспомним: основная льготная ипотечная программа — та самая, на новостройки под 8% - действует до 1 июля 2024 года. Уже очевидно, что дальше «для всех» она продлена не будет, льготные программы обещают сделать более «адресными». Так же очевидно, что те, кто только в этом году дозрел до покупки новостройки, тем не менее явно не попадает под условия «адресных» программ, будут стремиться купить квартиру до июля.

ВТОРИЧКА: ЖДИТЕ СНИЖЕНИЯ, ЖДИТЕ

На вторичном рынке, по данным «Этажей», спрос за первый квартал 2024 года упал на 15-17%. Что неудивительно при нынешних ставках по ипотеке на такое жильё (в районе 17-18% годовых, льготные программы на покупку вторички в основном не распространяются).

Вы хотите услышать про обвал цен? Пока в среднем по стране за январь-март квадрат вторички подорожал на 0,6% (данные «Этажей»).

- Основной покупатель на рынке готового жилья — это сейчас россияне, которые улучшают свои жилищные условия (то есть продают уже имевшуюся квартиру и покупают новую — Ред.). Они готовы оформлять ипотеку и по нынешним ставкам. Потому, что у них достаточно большая доля собственных средств, требуются небольшие суммы. Либо деньги необходимы на короткий срок - до продажи имеющейся недвижимости, если покупатель ещё не был найден, — рассказывает Юлия Бочарникова. - Частично с этим трендом связано и увеличение средней цены квадратного метра, так как спрос сместился в сторону более просторных и качественных квартир.

Впрочем, разброс ситуаций по конкретным городам довольно велик (см. «Только цифры»). Среднестатистический рост цен дают в основном города с развитой промышленностью, где и доходы сейчас растут. Тем не менее не везде по стране так.

Ситуация из серии «что-то дорожает, что-то дешевеет - в среднем цены чуть-чуть подросли» может быть и в рамках одного города. В частности, в Москве, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU), в центральной и западной части вторичка продолжает дорожать. А в наиболее бюджетных Юго-Восточном, Северо-Восточном округах, в дальней части Новой Москвы (где нет метро) — дешевеет.

- Дешевое, по московским меркам, жильё более чувствительно к изменению рыночной конъюнктуры, чем дорогое, — заявляет руководитель IRN.RU Олег Репченко. - Продавцы недорогой недвижимости не имеют возможность месяцами ждать покупателей. По этой причине, когда спрос падает, вынуждены идти им навстречу. В дорогих сегментах срок сделки намного более длительный. Владельцы высокобюджетных квартир, обычно, больше всего боятся продешевить и держат цены до последнего. По этой причине ситуация, когда в дешёвых сегментах цены ползут вниз, а в дорогих – стоят на месте или растут, означает, что рынок готов к снижению стоимости метра.

ТОЛЬКО ЦИФРЫ

Где жильё за январь-март 2024 больше всего подорожало

(города-миллионники)

Новостройки:

Новосибирск +5,8%

Екатеринбург +5,5%

Воронеж +5%

Вторичный рынок:

Нижний Новгород +7,9%

Омск +4,3%

Челябинск +4,1%

И где оно больше всего подешевело

(города-миллионники)

Новостройки:

Москва -3,3%

Санкт-Петербург -2%

Краснодар -0,5%

Вторичный рынок:

Волгоград -2,7%

Санкт-Петербург 0

(остальные миллионники подорожали)

(По информации федеральной компании «Этажи»)