24 июля в Москве прошёл Invest Day медиагруппы «Комсомольская правда». В формате смарт-конференции говорили о современных трендах инвестиций и актуальных стратегиях на рынке недвижимости. Один из треков события назывался «Когда недвижимость работает на тебя». Собрали хайлайты из выступления спикеров, пишет издание «Комсомольская Правда».
«НЕ ПЕРВЫЙ КРИЗИС, КОТОРЫЙ ПЕРЕЖИВАЕМ»
Юлия Солодовникова, руководитель и управляющий партнер Ассоциации профессионалов рынка недвижимости REPA:
«Рано подводить итоги первого месяца после отмены льготной ипотеки. Понятно, что кроме инструментов, которые были драйвером продаж, остались другие — семейная, частично IT-ипотека, они ещё работают. Плюс у застройщиков есть рассрочки, а также другие инструменты.
Ассоциация профессионалов рынка недвижимости работает уже 20 лет, и не первый кризис, который мы переживаем. Застройщики всегда находят пути, чтобы его преодолеть. И мы скоро увидим какие-то новые продукты.
Десять лет назад мы придумали “Черную пятница рынка недвижимости”. Проект, основной миссией которого является поддержка застройщиков в промежуток времени спада покупательской активности. А лето – это традиционный спад. Также желали дать возможность обычным покупателям приобрести недвижимость по и вправду выгодным ценам.
За счёт чего мы этого достигаем? Самый распространенный инструмент поддержания интереса – скидки.
Мы на нашей платформе раз в году собираем много застройщиков, много объектов и аккумулируем разные предложения у себя на сайте. Собираем большой трафик, даем возможность застройщикам давать скидочные предложения на отдельный пул.
Порядка 20% нашей аудитории – это инвесторы, которые из года в год приходят, смотрят лучшие предложения и покупают.
В этом году у нас было почти 4000 лотов: апартаменты, коммерческая недвижимость, жилая, даже кладовки с машиноместами, офисы в бизнес-центрах. За три дня акции было чуть меньше тысячи бронирований, реализация составила 7,8 миллиарда. Что примечательно, в прошлом году средний чек сделки был 15 млн рублей. В этом году средний — 10 млн.
Мы видим, что есть заинтересованность покупателей, тем не менее выбираются объекты либо меньшей площади, либо меньшей стоимости. На старте 10 лет назад у нас аудитория была 35+. Сейчас покупатели помолодели, это 25+. В основном рассматривают бизнес-сегмент, тем не менее это обусловлено московскими предложениями.
ЭЛИТНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ СТАЛА ИНСТРУМЕНТОМ СБЕРЕЖЕНИЯ
Варвара Кульбовская, руководитель по работе с партнерами «БЭЛ Девелопмент»:
«За два первых квартала 2024 года в нашей компании прошли или находятся на стадии подписания несколько сделок по апартаментам. В основном, все продажи сейчас совершаются через агентов и брокеров по недвижимости, если дело касается Московского и Краснодарского регионов.
В Сибири ситуация несколько иная – там хорошо показала себя система сарафанного радио. В центре Новосибирска расположен комплекс элитных резиденций «Маяковский» и почти все покупатели пришли по рекомендации друзей, которые уже купили здесь апартаменты.
Сложившаяся ситуация с ипотечными программами не сильно повлияла на покупателей бизнес и элит сегментов. Наши клиенты, как правило, покупают на свободный капитал, либо в рассрочку. Конечно же просят скидки, тем не менее в основном сделки совершаются без заемных капиталов.
Если сравнивать результаты первых двух кварталов, видна положительная динамика по проданной площади и по количеству зарегистрированных ДДУ. Спрос на элитную недвижимость вырос по сравнению с аналогичным промежутком времени 2023 года, как и цена за квадратный метр. Всплеск клиентской активности связан с новостным фоном о завершении программ льготного субсидирования. При этом очевидно, что второе полугодие пройдёт в ожидании изменений в ипотечных программах и адаптации рынка к новым реалиям. В конце августа — первой декаде сентября мы ожидаем привыкание покупателей, застройщиков и банков к сложившейся на рынке ситуации и сезонному оживлению потребительской активности.
Спрос в Москве сохранится, объём предложения принципиально не изменится, а средняя цена квадратного метра продолжит расти в соответствии с инфляцией. Возросшие продажи в более дорогих сегментах сигнализируют о продолжающемся смещении предложения и спроса в старых границах Москвы в сторону более высокобюджетных проектов. Могу также отметить, что по-настоящему привлекательные проекты даже в условиях неопределенности с экономической и геополитической ситуацией продолжают держать высокий уровень интереса со стороны покупателей.»
НЕ ИНВЕСТИРОВАТЬ СТАЛО ОПАСНО
Эльвира Глухова, эксперт по финансам и кредитованию, основатель компании “Первая Гильдия Ростовщиков”,«Очень рада тому, что льготная ипотека закончилась. Такая ипотека наносит большой вред и целиком дестабилизирует ценники на рынке. В нормальных условиях первичка всегда стоила дешевле вторички.
Льготные ипотеки были изначально нацелены на помощь тем слоям населения, которые не защищены. Получилось же, что ими воспользовались наши дорогие инвесторы — набрали по несколько штук.
Сейчас ситуация стагнирует. Ипотека по высоким ставкам не особо пользуются спросом. Я бы не сказала, что цены на вторичку падают. Они, скорее, замерзли, и формируется отложенный спрос. Люди, нуждающиеся в жильё, никуда не делись. Стагнация накапливается как потенциал, который приведет к всплеску роста продаж вторички, как только ключевая ставка пойдет вниз.
Мы ощущаем, что ипотека не пользуется такой популярностью, как в былые времена. Тем не менее, каждый день мы получаем от 20 до 40 заявок на такие кредиты.
Что в целом происходит на рынке? Беспрецедентная ситуация, когда капитал на самом деле заперт в периметре Российской Федерации и мечется в поисках места для “парковки”. С другой стороны, небывало высокие ставки по ипотеке. И небывала высокая инфляция. Мы видим, что не инвестировать становится опаснее, чем инвестировать. За последние три года количество частных инвесторов увеличилось в разы. Люди достали денежки из-под подушек и мечутся и на биржу, и недвижимость скупают, и даже в крипту, и даже краудфандинг, и краудлендинг — сметают все подряд.
Инвесторы разделились на три категории. Первые — вкладывают в консервативные инструменты, такие как недвижимость. Вторая — это фондовые, высокорисковые, которые желают перекрыть маржой инфляцию. И третьи, которые желают усидеть на двух стульях.
Почему-то все говорят про ипотеку, про недвижимость, про данные инструменты. Никто не думает о том, что при таких ставках выгодно быть кредитором. Выгодно быть залогодержателем Мы вынесли данный инструмент на рынок и предложили инвестору выступить в качестве кредитора у заемщиков, берущих ипотеку. Кроме того, мы научились заворачивать это все в абсолютно легитимный банковский инструмент, называемый ипотечная закладная. И мы уже третий год практикуем куплю-продажу этого инструмента, обеспечивая инвесторам пассивный доход от 25 до 40% годовых. Мы же понимаем, что кризис – это всегда опасность и возможность.
Как представитель кредиторов, хочу застройщикам фразу из песни сказать: “Ночь пройдёт, наступит утро ясное, знаю, счастье нас с тобой ждет”».
Ещё ОДИН ИНВЕСТИНСТРУМЕНТ — АРЕНДА
Дмитрий Яковлев, руководитель сервиса краткосрочной аренды «Домклик24» «Домклик» Сбера:
«Сумасшедший темп выдачи кредитов по семейной ипотеке у нас наблюдается. Продавцы и покупатели переходят в сегмент вторичной недвижимости, и она в сделках ещё большую долю начинает занимать. Все используют как основной инструмент дисконт. От 3 до 6 процентов составляет сейчас скидка на вторичную недвижимость от цены в объявлениях. Вторичка дешевеет ещё больше новостроек. Очевидно, что испуганы все продавцы и не знают, что будет происходить, что вообще все встанет.
Поговорим про инвестиции в недвижимость с целью дальнейшей сдачи в аренду — долгосрочную, краткосрочную. Это не очень хорошая идея, если вы берете заемные деньги. Рынок данный выглядит не так. 70-80% объектов на рынке аренды принадлежат физическим лицам. Если говорить про долгосрочную аренду, там ещё больше. В краткосрочной аренде есть некий объём профессионалов, которые этим занимаются, тем не менее это для физических лиц, это получение дополнительного дохода с недвижимости, которая куплена с какими-то другими целями: защита от инфляции, детям, диверсификация, поскольку есть уже что-то вложенное в банки, есть уже что-то положенное на биржу.
И у вас возникает идея: давайте ещё квартиру купим и попробуем, чтобы она не стояла. Те, кто занимается профессионально этим бизнесом, там речь идёт, в первую очередь про бизнес-управление. А если говорить про владельцев недвижимости: пускают в оборот арендные объекты, которые не могли продать, в первую очередь. В аренду уходит то, что не удается по каким-то причинам реализовать. Проекты апарткомплексов, лоты, которые не смогли реализовать сами застройщики. Это, скорее, не инвестиция, а дополнительный источник дохода, увеличение доходности предыдущих вложений, которые сделаны были давно и с другими целями, или хобби-бизнес.
Прелесть любой аренды в том, что вы легко можете маневрировать своим объектом. В сезон посдавали её в короткую аренду. Дальше сдали её в долгосрочную. Тут рынок изменился через год-полтора, и вы решили “откэшиться”, реализуете квартиру, может быть, даже тому, кто там уже проживает и арендует её у вас. Аренда – способ повысить доходность от своей недвижимости в данный момент.
Что касается ставок, на рынке недвижимости. В краткосрочной аренде вижу только ежегодный рост, который всегда случается на рынках. Ожидается 20% рост ставок в долгосрочной аренде. С другой стороны, одновременно, если смотреть реальную ситуацию, то падает запрос на долгосрочную аренду, поскольку падают долгосрочные перемещения людей между городами. Мы видим это по некой статистике. Больше людей остается в своем городе и меньше надобность в долгосрочной аренде.
Недвижимость, которая попадает на рынок краткосрочной аренды, благоприятствует развитию внутреннего туризма. Ждем, когда упадет ключевая ставка, чтобы было больше игроков на этом рынке».
