Льготной ипотеки больше нет. По крайней мере, временно. Большинство банков приостановили приём заявлений по всем видам льготных жилищных кредитов. Что происходит? Когда возобновятся выдачи? И как все это отразится на ценах на недвижимость?
Об этом пишет издание «Комсомольская Правда».
НЕТ ЗАКОНА И ДЕНЕГ
Напомню, с 1 июля прекратила действовать самая массовая программа льготной ипотеки – с господдержкой. Её большой плюс был в том, что особых требований к заемщикам не предъявлялось. Ограничения были лишь по суммам. Остались действовать семейная ипотека и для айтишников. Тем не менее лишь номинально.
Семейную ипотеку ещё в феврале официально продлили до 2030 года. Тем не менее нюансы пока не определены. Вероятнее всего, прежнюю ставку в 6% годовых оставят только для семей с двумя детьми до 6 лет. А ставку для семей с детьми старше 6 лет увеличат до 12%. Это предложили в Минфине, тем не менее пока никаких законодательных решений нет. По этой причине большинство банков либо приостановили приём заявлений, либо принимают их, тем не менее с оговоркой – мол, окончательное решение дадим лишь тогда, когда будут понятны параметры программы.
Второй вид льготной ипотеки, которая пока ещё в теории доступна, - это айти-ипотека. Она номинально заканчивается в конце года. Ставка по ней даже ниже – 5% годовых. Тем не менее тут другие нюансы. Изначально выделенные лимиты закончились. Большинство банков прекратили приём заявок от потенциальных заемщиков. Ходят слухи, что в правительстве не желают просто так добавлять денег. А желают также пересмотреть условия. К примеру, оставить льготу для всех регионов, кроме Москвы и Санкт-Петербурга. Тем не менее решения пока также не приняты.
РЫНОЧНАЯ СТАВКА - УБИЙСТВЕННАЯ
Что касается рыночной ставки, то она сейчас составляет от 17 до 21% годовых. В целом, запретительная для большинства потенциальных заемщиков. Практически, по таким условиям деньги берут лишь те, кому для покупки квартиры не хватает небольшой суммы – максимум пары-тройки миллионов рублей. Покупать недвижимость под такой процент с минимальным первоначальным взносом (20%) – убийственно для семейного бюджета (см. расчёт).
ГОЛЫЙ расчёт
Сколько будет стоить квартира в кредит по рыночной ставке
Допустим, стоимость жилья составляет 10 млн рублей
Из них:
Первоначальный взнос – 2 млн рублей
Ипотека – 8 млн рублей
Ставка – 18% годовых
Срок – 30 лет
Ежемесячный платеж составит 120 тысяч рублей
Общая стоимость квартиры - 45 млн 400 тысяч рублей
По информации Ipotek.ru.
ЧТО БУДЕТ СО СПРОСОМ И ЦЕНАМИ
Отмена самой массовой льготной программы и ужесточение условий по двум другим программам должно привести к снижению спроса на новостройки. Как минимум вдвое. В последние полгода застройщики резко подняли цены, параллельно стимулируя ажиотаж между вероятных покупателей. И тем самым исчерпали спрос будущих периодов. Как считают эксперты, теперь девелоперам придется идти на уступки клиентам.
Правда, массово снижать цены они вряд ли будут. Вариантов тут несколько: больше скидок и различных акций, а также субсидированная ипотека. Второй вариант мы уже проходили. Подобные предложения банки и застройщики активно продвигали в 2022 году. Было даже такое понятие, как «нулевая ипотека». Тем не менее у такой схемы был один важный нюанс – разницу зашивали в цену квартир. К примеру, продавали жильё на 20 – 25% дороже, тем не менее фиксировали для клиента очень низкую ставку по ипотеке. Эксперты считают такую практику сомнительной. В Центробанке также активно выступали против.
"Такие схемы – это зло и для покупателя, и для рынка в целом. Может, они в моменте и решают задачу, тем не менее покупатель продолжает получать квартиру по завышенной цене, которую он не может перепродать без потерь на «вторичке", считает Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».
Тем более что такую халяву банки и застройщики уже не предлагают. Нулевая ипотека с течением времени для них оказывается невыгодной, ведь заемщики быстро просекли, что лучше брать кредит на максимальный срок и не торопиться с его досрочным погашением. Сейчас субсидию предлагают лишь на короткие сроки. А потом ставка превращается в рыночную.
"Тогда через несколько лет заемщику придется платить за ипотеку по полной ставке, тем не менее не факт, что его доходы пропорционально увеличатся и он сможет потянуть возросшую финансовую нагрузку", предостерегает Олег Репченко.
ДВА МИНУСА ЛЬГОТНОЙ ИПОТЕКИ
Льготные программы на рынке жилья стали главным двигателем всего рынка новостроек. Отрасль поддержали знатно. По расчетам Минфина, за последние четыре года банки выдали почти полтора миллиона льготных ипотечных кредитов. У застройщиков, сколько бы они ни жаловались на рост издержек, – гигантские прибыли.
При этом у льготной ипотеки оказалось два огромных минуса. Во-первых, резкий рост цен. Низкие ставки по ипотеке привели к росту спроса. А предложение за ним не успело. В итоге цены по всей стране выросли примерно вдвое. Желали повысить доступность жилья, тем не менее не вышло. Второй минус – большие расходы бюджета. Льготная ставка не появляется просто так. Разницу между рыночной и льготной ставками покрывает… Минфин. Деньги он берет из бюджета, а он не резиновый. Тем более что сейчас – после роста ключевой ставки ЦБ до 16% годовых - эта разница стала просто гигантской. Если год назад речь шла о добавке в 4 – 5% годовых, то сейчас добавлять необходимо 12 – 13% годовых. И платить данные деньги необходимо в течение всего срока действия ипотечного кредита. По этой причине застройщиков и решили постепенно снимать с этой льготной иглы.
ОЖИВЕТ ЛИ ВТОРИЧКА
И наконец, ещё один важный побочный эффект льготной ипотеки – разница между стоимостью жилья на первичном и вторичном рынках. Раньше было как. Готовая квартира всегда стоила дороже новостройки. И это было логично. Тут купил, сделал небольшой ремонт под себя и можешь жить. Или хоть сразу заезжай. А новостройку надо ждать несколько лет, потом делать ремонт с нуля, и ещё несколько лет слушать, как все вокруг продолжают сверлить с утра до вечера. По этой причине первичку и продавали со скидкой по отношению к готовому жилью. Льготная ипотека целиком перевернула данную логику. Особенно после того, как резко выросли рыночные ставки по ипотеке.
Покупать новостройки стало в разы выгоднее. И сначала первичка стала стоить в среднем дороже вторички. А теперь разрыв в ценах стал и вовсе парадоксальным. По информации Росстата за первый квартал этого года, новостройки были в полтора раза (на 50%) дороже квартир на вторичке. А ближе к лету – на волне ажиотажа с отменой льготных программ - данный разрыв увеличился до 60%. И все из-за резкого роста цен на новостройки. Стоимость квартир на вторичке пыталась подрасти лишь в 2023 году, когда ключевая ставка долго держалась на уровне 7,5% годовых. А сейчас цены на вторичке по сути вернулись в лето 2022 года. И вряд ли будут в ближайшие месяцы подниматься.
На ближайшем заседании совета директоров ЦБ в июле может быть принято решение о росте ключевой ставки до 17 – 18%. Это ещё больше усугубит ситуацию на рынке недвижимости. А значит, повысится вероятность, что цены снизятся ещё. По крайней мере, поводов для роста цен в ближайшей перспективе точно нет.
Правда, на фоне очень высоких цен в новостройках и отмены льготных программ, вторичка может немного ожить. По крайней мере, часть клиентов станут рассматривать покупки в старом жилом фонде. Хотя при ставках по вкладам в 17 – 18% годовых вкладывать свободные деньги в недвижимость сейчас есть смысл лишь в том случае, если вам негде жить. Да и то – в этом случае проще арендовать. И ждать, пока снизятся ставки.
