Прошёл месяц с тех пор, как закончила действовать самая массовая программа льготной ипотеки — на новостройки «для всех» под 8% годовых. Именно её зачастую винят в резком росте цен на жильё, случившемся за последние пару лет, сообщает издание «Комсомольская Правда».

Более «точечными» стали и условия семейной ипотеки. На квартиру в новостройке-многоэтажке в любом регионе её имеют возможность взять только семьи с ребенком до шести лет. А семьи с двумя детьми более старшего возраста — только в отдельных регионах с низкими темпами строительства и малых городах.

После таких нововведений можно было бы ожидать, что спрос на жильё в новостройках рухнет. А вместе с ним наконец пойдут вниз цены. А что на самом деле?

ЦЕНЫ НЕ СДАЮТСЯ

"Критическими были первые две недели июля, когда спрос на первичном рынке проседал на 50 -60% относительно средних значений первой половины года. Отсутствие массовой ипотеки с господдержкой и решения по продлению семейной ипотеки (детали по этой программе стали известны только с 10 июля — Ред.) буквально его обрушили", сказал «КП» директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. "Тем не менее со второй половины июля спрос начал постепенно восстанавливаться."

Со слов эксперта, застройщики не сидели, опустив руки, и стали запускать свои программы стимулирования спроса. Часть из них даже «дозрели» до того, чтобы за свой счёт субсидировать ставки по ипотеке, не увеличивая одновременно с этим стоимость квартиры. Раньше такие программы «от застройщика» также были (включая небезызвестную «ипотеку 0,01%», вызвавшую гнев Центробанка как обман потребителей). Тем не менее присутствовала известная фишка — пропорционально увеличивалась стоимость квартиры. Теперь в определенных случаях (не во всех!) все более-менее честно: речь идёт именно о своеобразной скидке, а не просто красивом маркетинговом ходе.

"Стало больше программ со скидками и рассрочками", подтверждает гендиректор агентства недвижимости «Инфинити» Роман Вихлянцев. "В том числе, когда застройщики вместе с банком общими усилиями что-то более-менее привлекательное для покупателя соорудили. Плюс осталась семейная ипотека, хоть и в урезанном виде. Падение спроса есть — процентов на 20-30%, тем не менее в целом у застройщиков пока ситуация удовлетворительная."

В итоге цены на новостройки за июль в большинстве крупных городов и не подумали упасть. Разве что совсем уж бурно расти прекратили.

"Цены на первичном рынке остаются достаточно стабильными и в большинстве крупных городов за прошлый месяц выросли. В целом по России средняя стоимость квадратного метра в новостройках увеличилась на 0,6%", рассказывает Сергей Зайцев. "Часть застройщиков неплохо наполнили эскроу-счета (на них лежат деньги покупателей, пока дом строится — Ред.) на волне высокого спроса мая-июня и пока готовы пережидать стагнацию. Плюс от снижения цен рынок сдерживают нынешние принципы проектного финансирования, когда застройщики продают квартиры сейчас, а деньги от продажи получают лишь после сдачи дома. По этой причине в цену они изначально закладывают инфляцию за промежуток времени хранения денег на эскроу-счетах."

НАДЕЕМСЯ И ЖДЕМ

И все же снижение цен ожидается. Тем не менее не прямым и всем понятным образом.

"Все говорит о том, что по осени можно ожидать падения цен, тем не менее реализовываться оно будет через скидки. Они прогнозируются до 20-35%, в соответствии с падением спроса", рассказал «КП» «тайные» прогнозы риелторского сообщества Роман Вихлянцев. "В Москве уже и сейчас есть скидки до 30%, тем не менее очень точечно. Знаю даже объект, по которому сейчас дискаунт 50% - тем не менее это апартаменты. Тем не менее формально застройщики цены понижать не будут. Почему? Есть статистика, которая показывает, что открытое снижение цен само по себе приводит к дальнейшему обвалу спроса. Покупатели сразу занимают позицию «ага, снизили цены — надо подождать, пока снизят ещё». Вот этого застройщики и боятся больше всего, по этой причине вуалируют ситуацию как имеют возможность — через скидки, субсидирование ипотечной ставки и так далее."

В ПОИСКАХ ДЕШЕВОЙ ЗЕМЛИ

Эксперты говорят и о иных вероятных последствиях падения спроса на жильё из-за высоких цен и на самом деле недоступной теперь ипотеки.

"Застройщики будут стремиться сокращать себестоимость строительства. Как за счёт сроков возведения домов, так и выбора более доступных по цене земельных участков", подчёркивает директор федерального комбината стеновых материалов «Винзер» Денис Жалнин. "Некоторые застройщики начинают переносить часть бизнеса в малые города или в проекты, которые связаны с ИЖС. Как показывает наш опыт проектов в малых городах, маржа там меньше, тем не менее меньше и «входной билет» - размер инвестиций, нужных для начала строительства."

Такая тенденция и вправду налицо. Крупнейшие столичные застройщики, к примеру, уже начали активно «осваивать» города типа Обнинска. Формально — Калужская область, а по факту — не так уж много отличий от дальних углов Новой Москвы.

ТОЛЬКО ЦИФРЫ

Что с ценами на новостройки в крупнейших городах

Конец июля 2024, тыс. руб.(кв.м. в среднем +)- к концу июня +/- за год

Москва 288,8 +0,1% +12,5%

Санкт-Петербург 205,8 +0,2% +18,2%

Нижний Новгород 192,2 -0,5% +36,7%

Казань 178,1 +0,5% +24,8%

Уфа 170,2 -0,1% +32,5%

Краснодар 156,1 +0,3% +16,7%

Екатеринбург 140,8 +0,3% +23,1%

Новосибирск 140,6 +0,2% +30%

Пермь 135,8 -0,1% +17,8%

Красноярск 134,1 +0,2% +16,8%

Ростов-на-Дону 131,8 +0,1% +20,9%

Омск 130,1 +0,3% +17,9%

Самара 125,1 +0,3% +13,7%

Воронеж 120,1 +0,2% +23,1%

Челябинск 112,2 +0,3% +23%

Волгоград 101,8 +0,3% +21,9%

Россия в целом* 133,1 +0,6% +10,5%

*все города с новостройками, не только миллионники

(По информации федеральной компании «Этажи»)