Это раньше рост цен на московскую (да и вообще на любую) недвижимость объясняли инфляцией да курсом рубля. Потом к ним прибавилась льготная ипотека. Спрос на новостройки взлетел, цены - туда же. Вторичка в стороне стоять не стала, сообщает издание «Комсомольская Правда».
Сейчас сложилась парадоксальная ситуация. Цена квадрата на пике (хотя когда было иначе?). Инфляция и эта вечно растущая валюта никуда не делись. Вот только дешевые деньги в лице льготной ипотеки кончились. Вспомним, кредиты с господдержкой на любые новостройки закрыли с июля, а семейную ипотеку под 6% годовых урезали: теперь в Москве под неё попадают только те, у кого есть ребенок младше семи лет (либо с инвалидностью до 18 лет). Да и то многие банки уже отказываются давать семейную ипотеку: деньги на субсидирование программы от государства заканчиваются.
При этом именно ипотека была, есть и будет двигателем торговли на рынке жилья.
"При низких ставках по кредитам до 80% от общего количества сделок на вторичном рынке проводилось с привлечением ипотеки. А в промежуток времени работы льготных программ - до 95% покупок на рынке новостроек заключалось при помощи заемных средств", объясняет «КП» действующий член «Гильдии риэлторов Москвы», гендиректор агентства «Центральный Департамент Недвижимости» Анатолий Пысин.
Наложились и чисто московские факторы.
- Запретили строить микроквартиры. Однушки теперь от 28 кв. м, двушки - от 44 кв. м. А цена квадрата уже убежала вперед на фоне ввода студий по 18 - 20 кв. м. Оставшиеся на рынке новые малогабаритки кончатся к середине 2025 года или раньше (спрос на них очень высок, вот цены и растут. - Ред.).
- Девелоперы почти прекратили возводить апартаменты. Вспомним, по документам они - нежилая недвижимость. Стоят на 15 - 30% дешевле квартир, но там выше квартплата, больше налог, можно пренебречь рядом строительных норм. Официально их возведение не запрещали, но легко согласовывать такие проекты застройщикам прекратили.
ЧТО С ЦЕНАМИ
Может, пора застройщикам чуть умерить аппетит и снизить цены? Процесс уже пошел, говорят эксперты. Но медленно и даже скрытно. Понимаем, тяжело признавать, что последние четыре года ценник обгонял инфляцию.
"Застройщики не снижают цены, а предоставляют скидки, акции, специальные условия. Отдельные объекты имеют возможность подешеветь на 20 - 30%, но это коснется тех вариантов, цены на которые были искусственно завышены в промежуток времени ажиотажного спроса перед закрытием программы льготной ипотеки. В среднем же до конца года новостройки в Москве подешевеют чуть больше, чем ликвидная вторичка", на 5 - 10%, - говорит Анатолий Пысин.
На вторичном рынке квартиры дешевеют по-разному.
"Самое ликвидное жильё старого фонда - панельки, хрущевки, брежневки - может потерять до 10 - 15% цены. Объекты в новых современных домах и сталинки в интересных локациях будут торговаться с дисконтом до 5%", говорит наш эксперт.
Арендные ставки на жилую недвижимость в Москве до конца года не изменятся. Пик на данном рынке уже пройден. Так высоко (однушки от 50 000 руб.) ценники поднялись на фоне пересмотра льготной ипотеки и роста ставок по обычной. Те, кто снимал, но вот-вот желал взять кредит, не могли купить свое жильё и остались в арендном. В итоге предложение сократилось, по этой причине и цены взлетели.
"Ещё один тренд: арендодатели стали продавать свои объекты, чтобы переложить деньги на депозиты, потому как они сегодня приносят в 2,5 - 3 раза больше прибыли, чем сдача жилья", говорит гендиректор агентства недвижимости.
Простая математика. Небольшую двухкомнатную квартиру (45 кв. м) в спальном районе Преображенское на востоке Москвы, в доме середины 70-х годов реально продать за 13,5 млн рублей. Арендная ставка по ней - 70 000 руб/месяц.
За год на квартирантах заработаешь 840 000 руб. (если они не потребуют обои им переклеить и за «коммуналку» сами будут платить). Если положить 13,5 млн на годовой вклад под 19%, то уже за вычетом налога на вклады будет примерно 2,2 млн руб. дохода.
МОДА НА НОВОЕ ПРОХОДИТ
Лет 15 - 20 назад на новостройки экономкласса смотрели с недоверием. Мол, «строят из бумаги». Лучше уж взять «проверенные стены». К тому же не придется жить между стройки.
Потом город начали застраивать домами комфорт-класса: со светлыми лобби вместо мрачных подъездов, умными домофонами, симпатичными ремонтами под ключ.
На новостройки с пандемии давали льготную ипотеку. Свежие многоэтажки с яркими фасадами пиарили блогеры. А ещё там в соседях не абы кто, а активное комьюнити с чатиком, праздниками двором. Лепота!
И стереотип о «проверенных стенах» надломился. Захотел народ в новых квартирах жить. Застройщики из года в год сдавали запредельные миллионы квадратов. И вот уже вторичка, которая раньше стоила чуть дороже, если сравнить дома аналогичных характеристик, сначала сравнялась, а после этого и начала уступать.
А сейчас ветер вновь поменялся.
"По нашим наблюдениям, после отмены льготной ипотеки покупатели в Москве больше интересуются вторичкой. Идёт переориентация спроса на готовое жильё, потому как оно позволяет сразу заехать и жить, либо сдавать в аренду. Одновременно с этим стоимость вторички сегодня ниже", говорит Анатолий Пысин. "В текущих условиях квартиры в основном покупают те, кому требуется решить жилищный вопрос. При равных условиях по ипотеке они начинают отдавать предпочтение готовому жилью."
При этом интересуются как первыми хрущевками и ещё более ранними проектами, так и более молодыми домами советского периода и нулевых.
- Квартиры в домах старого фонда, которые не попали под программу реновации, очень плохо покупали. Сегодня интерес к таким объектам возвращается, потому как в последнее время они подешевели сильнее всего.
Возьмем квартиру в доме, построенном 30 - 50 лет назад, и новостройку в той же локации той же площади. Вторичка однозначно будет дешевле. Разница может достигать 20 - 30%.
Если сравнить новостройку, которая будет сдана через 2 - 3 года, с аналогичной квартирой в доме того же класса в том же районе, но построенном 1 - 3 года назад, то в данном случае новая вторичка будет стоить дороже.
