Так уж повелось, что большинство россиян самым надежным способом преумножить свои накопления считают недвижимость. В отличие от сложных маневров на фондовом и финансовом рынке, это инвестиции всем понятные. Можно потрогать. А если и не получится круто заработать, все равно пригодится: там ведь можно и просто жить, пишет издание «Комсомольская Правда».

Тем не менее сейчас прогнозы на будущее рынка недвижимости не самые радужные. Ставки по ипотеке выросли до «заградительных» 18-20 процентов годовых, льготные ипотечные программы сокращаются. По всем показателям, рост спроса на квартиры в самом ближайшем времени не проглядывается. А значит, и на взлет цен рассчитывать не приходится. Стоит ли в такой ситуации вкладывать деньги в жильё?

ВЛОЖЕНИЯ ДЛЯ ТЕРПЕЛИВЫХ

Как предупреждают эксперты, на быструю сверхприбыль от вложений в недвижимость нынче точно лучше не рассчитывать. Даже если сдавать купленное жильё в аренду, заработок, вероятнее всего, составит 4-5% годовых (то есть в год вы «отобьете» от силы двадцатую часть её стоимости). А положив деньги в банк, в текущее время можно получить 16-18% годовых без всяких усилий и особых рисков.

"Даже бывшая популярной схема заработка «купить на котловане - продать в готовом доме» нынче дает сбои", предупреждает руководитель управления маркетинговых коммуникаций «Норвик Банка» Владислав Бегунов. "Во-первых, в текущее время ещё надо суметь в принципе продать. А во-вторых, не факт, что вы это сделаете по цене, которая принесет запланированную прибыль."

Но если смотреть не на полтора-два года вперед, а рассчитывать на долгосрочную перспективу — эдак хотя бы лет на пять-десять - тут у недвижимости конкурентов на самом деле нет.

"В какие -то сложные моменты она может падать в цене, но потом откатывается. И в долгосрочной перспективе на протяжении всего современного российского периода ликвидное жильё только прибавляло в цене, причём с опережением инфляции", говорит гендиректор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский. "У людей всегда будет надобность в крыше над головой. И в этом, учитывая все временные потрясения, главный плюс недвижимости в сравнении с некими условными акциями технологических компаний или конкретной валютой."

КАК ТОЧНО НЕ ПРОМАХНУТЬСЯ

Во всех рассказах про пользу и надежность инвестиций в недвижимость у экспертов фигурирует хитрое слово «ликвидная». О чем вообще речь?

Ликвидным называют жильё, которое всегда можно быстро продать, причём без скидки. А если речь идёт о долгосрочных инвестициях — значит, надо покупать такую недвижимость, которая точно будет пользоваться спросом и в следующем десятилетии.

Это, как поясняют эксперты, современное, построенное в последние годы, жильё с хорошим расположением, удобными подъездными путями и развитой инфраструктурой.

"Люди сейчас ценят «эффект 15-минутной доступности». Когда все нужные социальные и коммерческие объекты - в шаговой доступности от квартир. Такое жильё оптимально подходит как для перепродажи, так и для сдачи в аренду", заявляет директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» Светлана Бардина.

Ещё один важный момент — недвижимость должна находиться в регионах, где устойчиво идёт прирост населения (иначе кому там будет необходимо жильё через десять лет). И где есть хорошо оплачиваемая работа (а без этого и притока населения нет).

"Хорошую динамику в этом плане показывают Краснодарский край, Тюменская область, Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область. В данные регионы переезжают люди, которые желают развиваться. Это значит, что спрос на недвижимость тут будет", говорит Александр Чернокульский.

Перспективными эксперты считают и места, куда в этот день идёт приток инвестиций со стороны государства.

"Это, к примеру, курортные кластеры, где активно развивается туристическая инфраструктура с участием государства, большие деньги реально вкладываются в создание подъездных путей и инфраструктуры", считает финансовый консультант, главный эксперт Академии личных финансов Татьяна Волкова. "Это Адыгея, Байкал, Калининград, некоторые территории Дальнего Востока."

Логика такая: вслед за инфраструктурой появятся новые рабочие места, подтянутся туристы. И всем им необходимо будет жильё — среди них в аренду.

"Обратить внимание стоит на те малые города, развитие строительства среди которых сейчас поддерживается на государственном уровне. Именно они максимально привлекательны для инвестиций с целью дальнейшей продажи, потому, что там, определенно, цены на квартиры будут расти", считает член совета по строительству «Деловой России», застройщик, владелец группы компаний «Удача» Владимир Прохоров. "И разумеется, есть ещё рынок индивидуального жилищного строительства, который стремительно развивается. Мы уже в этот день видим рост цен на земли под ИЖС на 30-40% по сравнению с предыдущим годом."

Это ноу-хау из серии «вечных». «Покупайте землю - её больше не делают», - призыв, который приписывают ещё Марк Твену.

Правда, есть детали. Земли в России много, но прибыль принесет далеко не любая. Речь о свободных участках (без построек) в местах с хорошей инфраструктурой (или перспективами, что она там скоро будет) и разрешенным индивидуальным строительством. Если не считать курорты, как правило это пригороды крупных городов.

"Участки вблизи городов-миллионников растут в цене каждый год, снижения стоимости не наблюдается, а количество свободных участков в обороте уменьшается", констатирует директор по маркетингу направления «Коттеджное и малоэтажное возведение» ТЕХНОНИКОЛЬ Татьяна Суворова.

КСТАТИ

Что такое флиппинг

О нем зачастую можно услышать как о способе заработка на недвижимости, который даже в нынешних условиях может приносить до 40-60% годовых.

Смысл флиппинга — купить «убитую» квартиру, которая продается с большой скидкой, сделать там ремонт — и продать уже по нормальной рыночной стоимости. Как вариант, покупается квартира в новостройке без отделки, там делается ремонт, дальше — продажа уже по совсем другой цене.

"Успех инвестора тут зависит от очень многих факторов - его опыта, насмотренности, определенной доли удачи, наличия хорошей ремонтной бригады и опытных юристов, которые быстро проверят, нет ли в покупаемой недвижимости иных изъянов, кроме «убитости»", предупреждает руководитель агентства недвижимости IDEA Estate Максим Чурилов. "И, разумеется, это стратегия только для городов-миллионников. Заниматься такими инвестициями в небольших городах очень рискованно, можно очень долго искать потенциального покупателя, а это напрямую влияет на доходность проекта."

ТОП ОШИБОК НАЧИНАЮЩИХ

1. «Делать как все»

"Типичная ошибка начинающих инвесторов – повторять за большинством. В итоге мы имеем целые кварталы в спальных районах, где квартиры простаивают, ввиду того, что владельцы не имеют возможность их ни сдать в аренду, ни продать", предупреждает Татьяна Суворова.

Это правда, на пике низких ставок по ипотеке и доступности льготных программ многие бросились покупать квартиры в новостройках именно «про запас» - в надежде их сдавать или выгодно перепродать. В итоге, как рассказывают риелторы, в некоторых кварталах с недавно сданными жилыми комплексами ставки аренды сейчас ниже рынка (это при том, что аренда на подъеме): объём предложения одинаковых квартир слишком велик, а расположение - не лучшее.

2. Не иметь конкретной цели

«Куплю, а потом подумаю», - такой подход, обычно, не работает. Необходимо изначально определиться со стратегией: хотите вы недвижимость выгодно перепродать или выгодно сдавать. Или она вам в принципе необходима как «сберкнижка», которую вы лет 5-10 не собираетесь трогать, и вообще пока там жить (также стратегия, причём вполне разумная).

"Одна из главных ошибок — отсутствие представления о потенциальных клиентах. Люди, которые желают снять квартиру в новостройке, и те, кто желает её купить", это, обычно, разные аудитории с разными потребностями, - поясняет коммерческий директор компании Optima Development Дмитрий Голев. "Продать квартиру-студию семье с ребенком так же сложно, как сдать трешку молодому одинокому специалисту."

3. Инвестировать в ипотеку

Это просто опасно. Тем более, если инвестор - «чайник».

"Прибыль от инвестиций не предопределена, а выплачивать кредит с процентами придется стопроцентно", напоминает Владислав Бегунов.

"Это ещё может быть как-то оправдано в случае льготного кредитования и если квартиру предполагается быстро начать сдавать", говорит Татьяна Суворова. "Перепродажа через несколько лет с учетом затрат на погашение даже льготного кредита сейчас в большинстве случаев не принесет доход. В лучшем случае получится выйти в ноль."

4. Сравнивать с тем, «как было»

"Характерная ошибка — инвестировать сейчас, а рассчитывать на доходы, которые были в 2020-2022 годах, когда цены на жильё резко росли", предупреждает Максим Чурилов.

Или ещё круче: вспоминать начало 2000-х, когда в отдельные годы жильё дорожало чуть ли не вдвое за год.

5. Вестись на «маркетинг» интернет-гуру

"Серьезная ошибка – слушать разных видео-гуру, которые обещают научить, как заработать 40-50% на недвижимости", заявляет Владислав Бегунов. "Как правило, в лучшем случае они желают взять с вас деньги за обучение. А в худшем - втравить в какой-то инвестпроект с очень сомнительным результатом."