По результатам 2024 года выдачи ипотеки упали почти на 40% - до 4,8 триллионов рублей. В 2023 году было 7,9 триллионов. Таковы предварительные подсчеты консалтинговой компании Frank RG, передаёт «Комсомольская Правда».
Не особо помог рынку и декабрь, когда традиционно (даешь новый год в новой квартире!) активность покупателей жилья возрастает. В декабре-2024 ипотеки взяли на 3,7% больше (в денежном измерении), чем в ноябре, однако на 65,7% меньше, чем в декабре-2023.
"Годовое снижение может быть связано с мерами Центрального банка по «охлаждению» рынка ипотеки, кроме того, ростом ставок по рыночной ипотеке и цен на жильё", делают вывод аналитики.
ИПОТЕКУ «ПЕРЕОХЛАДИЛИ»
Мер по «охлаждению» и правда было предостаточно. С 1 июля 2024 года завершилась самая популярная и массовая программа льготной ипотеки — на новостройки под 8%. Вторую по популярности льготную программу — семейную ипотеку — модернизировали и сделали более адресной. В крупных городах для покупки новой квартиры ею имеют возможность воспользоваться только семьи, где есть маленький ребенок — в возрасте до 6 лет (включительно).
И главное, что сделало для большинства ипотеку на практике недоступной, - вместе с ростом ключевой ставки Центробанка ставки по обычным рыночным (не льготным) ипотечным программам улетели на практике в космос (см. «Только цифры»). И теперь, взяв ипотечный кредит, ежегодно за пользование им надо отстегивать почти треть от суммы долга.
Самый интересный вопрос — а как все это «охладило» собственно рынок жилья?
"С учетом того, что этот рынок примерно на 90% зависит от ипотеки, количество потенциальных покупателей жилья эконом -класса сократилось примерно втрое, а бизнес -класса — вдвое", сказал KP.RU аналитик рынка недвижимости, почётный член Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.
ЦЕНЫ ОСТАЮТСЯ «ГОРЯЧИМИ»
Можно было бы предположить, что при такой ситуации цены на жильё в России должны были бы рухнуть. Однако этого пока не произошло — во всяком случае, прямо везде и на все/
Как следует из данных общероссийского портала «Мир квартир», за 2024 год квадратный метр в новостройках в среднем по более-менее крупным городам (с населением от 300 тысяч) подорожал на 11%. Во вторичном жильё — на 8%.
Рост цен в новостройках в основном дало первое полугодие, когда был некоторый ажиотаж из-за предстоящего завершения ипотеки с господдержкой под 8%. А второе полугодие застройщики продержались на накопленном «жирке». Со вторичкой — по-другому. За время действия массовых льготных программ, которые позволяли приобрести по «дешевой ипотеке» только новостройки, на рынке сложилась интересная ситуация: квадрат в недостроенной новостройке может стоить на 20-40% дороже, чем во вторичном жильё, куда можно на практике сразу заехать и жить. Это обстоятельство и поспособствовало некоторому росту спроса на вторичное жильё во втором полугодии - после того, как «дешевая ипотека» для большинства закончилась. Просто потому, что оно более дешевое, а всегда есть люди, которым позарез надо съехаться, разъехаться или куда-то переехать.
К ЧЕМУ ГОТОВИТЬСЯ
"В 2025 году многое будет зависеть от того, что дальше станет происходить со ставкой ЦБ", прогнозирует Константин Апрелев. "Заседание в феврале, возможно, окажется в этом плане решающим. Если тренд не поменяется — то есть ключевая ставка не начнет снижаться или вновь вырастет, можно ожидать дальнейшего снижения спроса и более повсеместного и существенного падения цен на жильё. По той причине, что ипотека при этом будет оставаться для большинства недоступной. Второй важный момент — что будет со льготной ипотекой. Сейчас обсуждается возможность распространить её на вторичный рынок там, где нового жилья строится очень мало или оно вообще не строится. В городах, которые попадут в этот список, можно ожидать роста спроса и вряд ли там стоит ждать падения цен. И третий момент — доходы. Там, где они растут — а это сейчас во многих случаях небольшие города — идёт и рост цен на все, что более-менее соответствует требованиям потенциальных покупателей и особенно льготных ипотечных программ."
Россия, впрочем, большая — и жильё в ней также очень разнообразное.
"В крупнейших городах, включая Москву, дешевеет и в первую очередь будет дешеветь и в 2025 году жильё, которое считается морально устаревшим", говорит эксперт. "Сейчас это уже не только хрущевские пятиэтажки, однако и «старые панели» - девятиэтажки, двенадцатиэтажки. Особенно если они находится в районах с не лучшей транспортной доступностью (для Москвы — нет рядом метро). Вторая категория «кандидатов» на существенное снижение цен, если очень скоро ипотека не станет доступнее, — новостройки с дальним сроком ввода в эксплуатацию (через два-четыре года). Опять же — если они не находятся в каком-то очень хорошем и удобном районе."
Вместе с тем, по данным компании «Метриум», в Москве есть районы, где стоимость квадратного метра даже на вторичке уже перевалила за миллион рублей (Хамовники и Арбат, вместе с тем в Хамовниках стоимость метра в новостройке приближается к 2,5 миллионам). И, по всем прогнозам, будет расти дальше — в силу нехватки подобных предложений, которые фактически носят штучный характер. За счёт таких «особенных» районов также получается, что «среднеарифметически» цены на жильё продолжают расти, учитывая массовое падение спроса.
ТОЛЬКО ЦИФРЫ
Так менялись ставки* по «рыночной» ипотеке
(годовых)
Новостройки и вторичное жильё
31.12.2023 16,21% 16,18%
22.03.2024 16,77% 16,95%
28.06.2024 18,32% 18,49%
27.09.2024 21,75% 21,68%
27.12.2024 28,98% 29,39%
*средневзвешенные — то есть с учетом не только среднего арифметического, однако и с поправкой на число банков, которые предлагают такую ставку